如何判决双方之间是借名买房还是借款关系

发布日期：2018-08-30 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　吴某诉称：2006年12月26日，吴某与北京房地产公司签订《北京市商品房预售合同》，购买位于北京市昌平区501号房屋。2014年4月，吴某已经取得了房屋的产权证。吴磊由于无房居住，吴某父亲将房屋借给吴磊临时居住，吴某于2014年4月份要求吴磊限期腾空房屋，吴磊至今不予腾房。吴某是房屋的唯一合法所有者，其财产权利不受侵犯，吴磊的行为侵害了吴某的合法权益，请求法院判决：1、吴磊腾退北京市昌平区501号房屋;2、吴磊承担本案诉讼费。
　　2、被告辩称并反诉
　　吴磊辩称：吴磊是房屋的实际出资人、购买人、居住人、所有权人，合法占有该房屋，没有妨碍吴某，故吴某的诉讼请求应予驳回。双方之间对于房屋的权属存在争议。吴磊认为该房屋的所有权人是吴磊，双方之间存在书面借名买房合同，吴某以五万元的价格将购买经济适用住房的资格转让给吴磊，并且配合吴磊签订商品房买卖合同，选房及入住。
　　该书面合同中明确约定该房屋所有权人是吴磊，吴某将协助吴磊办理产权过户手续。现吴磊持有购买房屋的所有手续包括购房合同发票、收据、契税发票、印花税发票等全部费用的单据原件，并且自2006年对房屋进行验收，直接入住，以房屋所有权人的身份占有该房屋长达9年。
　　吴某在此期间一直没有提出异议，说明吴某认可该房屋的所有权人是吴磊，该房屋是因拆迁而取得的购买资格，不是因申请而取得。属于吴某的拆迁利益，吴某将之转让给吴磊，吴磊支付对价，双方意思表示真实，不违反法律的强制性规定。该房屋属于按经济适用住房管理的房屋，依据相关司法解释规定，吴磊当庭提起反诉，1)吴某501号房屋过户至吴磊名下;2)吴某承担本案诉讼费用。
　　二、法院查明
　　吴某原户籍在北京市原崇文区胡同11号。该处房屋拆迁后，吴某获得一个购买经济适用住房的指标。2006年12月26日，吴某与北京房地产开发公司签订《北京市商品房预售合同》，合同约定吴某购买位于北京市昌平区501号的房屋一套，购房总价款为271015.5元，房屋预测建筑面积102.27平方米。上述房屋购房款以及购买时交纳的契税、公共维修基金等费用都是由吴磊实际支付。房屋交付后，吴磊对房屋进行了装修，并办理入住手续居住至今。
　　与上述购房合同签订同日，吴某的父亲以吴某(乙方)的名义与吴磊(甲方)签订《借款合同》。合同约定：“乙方因购买住房需要，特向甲方借款人民币叁拾贰万壹仟零壹拾伍元伍角整(321015.5元)。双方约定如下条款，共同遵守。1、借款周期为2006年12月26日至2008年12月31日。2、在约定借款周期内如果乙方不能偿还全部款项，则乙方将所购房屋转借为甲方使用。501号房。3、在乙方将房屋转借为甲方使用期间，该房屋仅限于吴磊本人居住，不得转让，不得买卖，不得出租。4、暂住期限定为2008年12月31日，超过此期限则房屋所有权归甲方所有。乙方应协助办理产权过户手续，由此发生的费用由甲方负责支付。”
　　吴某称对该份《借款合同》她并不知情，其没有委托其父亲签订该合同。但吴某同时称认可借吴磊钱购买房屋的事实。她在2006年12月26日全程办理了选房、签订购房合同、支付购房款等手续，但没有见到过《借款合同》，对其父亲将该房屋“抵”给吴磊的事实也不知情。吴磊称，上述《借款合同》只是一个形式，双方实质上是借名买房，只是因为怕借名买房不合法，所以才签订了《借款合同》。
　　2008年10月6日，北京市建设委员会颁发了上述房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为吴某，房屋性质为经济适用房。另查，吴磊以家庭名义在京购房资格核验结果为初步核验通过。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　1)吴某将501号房屋所有权过户至吴磊名下;
　　2)驳回吴某的全部诉讼请求。
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　本案双方之间争议焦点是双方之间的法律关系是借款买房关系还是借名买房关系。虽然吴磊与吴某父亲签订有《借款合同》，但综合本案双方举证和陈述看，双方之间关系应该是借名买房关系，原因有以下四点：一、依《借款合同》看，借款的目的是用于购房，而借款金额比购房合同载明的购房款多五万元，此多余数额与借款目的不相符，并无借款必要，而且吴某事后没有归还，也没有证据证明其曾经要求归还，故此从借款金额看，借款意思表示是否真实存疑;二、除购房款外，其他购房的税费支出包括装修支出等都是吴磊支付，且购房的手续材料除房屋所有权证外都在吴磊处保管，这不符合如果吴某为产权人的常理。综上，又结合吴磊一直居住在诉争房屋内的事实，法院认定双方之间存在借名买房的约定。
　　关于双方之间的借名买房约定效力问题，因房屋并非是通过摇号程序取得的购房指标，且该房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订，按北京市相关政策属于“老经济适用住房”，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方之间的口头协议不违反相关政策，不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现吴磊以家庭名义符合在京购房的条件，故吴磊要求吴某将房屋过户至其名下的诉讼请求，法院予以支持。吴某要求吴磊搬离房屋的本诉无法对抗吴磊提起的反诉，法院对吴某的本诉不予支持。

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