开发商违约纠纷

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　王某诉称：双方于2006年9月13日签订《北京市商品房预售合同》，约定王某购买X公司X号楼房屋一处。合同签署后，X公司未依约在2008年12月31日交付房屋，且X公司于2014年5月23日方完成转移登记办理。X公司逾期交房、逾期办理登记的违约行为，违反了双方合同约定和法律规定，X公司应依约支付违约金。诉讼请求：1、判令X公司支付逾期交房违约金3192.34元、逾期办理初始、转移登记违约金34357.6元、29469.33元;2、本案诉讼费由X公司承担。
　　二、被告辩称
　　X公司辩称：一、办证迟延并非X公司原因造成，主要是因为规划部门的规划不合理所造成的。二、王某主张的违约金过高，应予以减少。三、初始登记的迟延必然产生转移登记迟延，王某同时主张初始登记违约金和转移登记违约金，存在重复计算，缺乏法律依据。四、王某主张的逾期交房、初始登记、转移登记违约金已过诉讼时效。
　　三、审理查明
　　2006年9月13日，王某与X公司签订《商品房预售合同》及补充协议，约定X公司402房屋出售给王某，该房屋用途为经济适用住房，房屋总价款为399278元。出卖人应当在2008年12月31日前向买受人交付该商品房。逾期出卖人应当按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内支付。
　　双方另约定：出卖人应当在2009年7月30日前，取得该楼栋的权属证明。逾期出卖人应当按日向买受人支付已付款万分之零点五的违约金，并于取得权属证明之日起30日内支付。
　　关于转移登记的约定。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日支付已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得所有权证书之日起30日内支付。
　　2009年2月10日，X公司向王某交付了所购房屋。当日，王某填写收房申请一份，其中承诺不对此提出异议和任何形式的索赔。
　　2014年4月18日，X公司提出房屋所有权初始登记申请，并取得了该楼栋的所有权证书，其中载明登记时间为2014年4月22日。
　　2015年5月19日，X公司提交了房屋所有权转移登记申请书。
　　2014年5月30日，王某取得涉案房屋所有权登记证书。该证书登记的房屋所有权人为王某，登记时间为2014年5月23日。
　　关于逾期交房违约金、初始登记违约金、转移登记违约金的诉讼时效的问题，王某称其一直在向X公司主张权利，也有通过信访方式主张，并于2014年提出过逾期交房违约金，但并未提供有效证据予以佐证。
　　四、法院判决
　　1、北京x公司支付王某迟延办理房屋初始登记以及转移登记的违约金共计二万一千元;
　　2、驳回王某的其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　　本案中，由于合同中明确约定了X公司交付房屋、办理涉案房屋所在楼栋初始登记以及办理转移登记的期限，并约定了因出卖人的责任导致逾期交房，出卖人应承担违约责任。但是，王某在所填写的收房申请中，承诺对房屋实际交付的时间不提出异议和任何形式的索赔。并且，王某起诉主张逾期交房违约金，已超过法律规定的二年诉讼时效期间。因此，关于王某请求X公司支付逾期交房违约金的主张，应不予支持。
　　另，X公司逾期办理初始登记必然导致所有权转移登记的逾期，现有证据证实X公司于2015年5月才向有关部门提出办理转移登记申请，X公司辩称系王某迟延交纳办证登记所需费用所致，对此并未提供充分证据予以证实。因此，X公司应承担逾期办理房屋初始登记和转移登记的违约责任。
　　根据合同约定，X公司履行给付办证违约金义务的截止期限分别为实际取得初始登记证书和房屋转移登记证书之日起第三十日。根据查明的事实，上述履行期限的截止日期均在2014年，故王某于2014年12月向法院起诉主张给付上述办证违约金，并未超过法律规定的两年诉讼时效期间。
　　关于X公司提出违约金数额过高，律师认为，法律规定的违约金具有补偿性，以填补损害为目的。考虑到涉案房屋系保障性住房性质，且国家明确规定了购买人的交易处分时间期限。因此，应综合王某实际损失、X公司过错程度以及王某的预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则予以酌定。