抵押权存续期间转让抵押房屋的合同效力问题
发布日期:2018-09-01 作者:靳双权律师
一、原告诉称
原告戴某起诉称:2006年6月1日,我和被告钱某签订了《房屋转让协议》,约定由我出资150万元购买被告名下位于甲市乙区的301号房产一套,协议签订后,我按照约定支付了全部购房款,钱某也将房屋交付给我居住到现在,但是钱某一直都没有为我办理产权过户登记,我已经多次催促都没有结果,所以请求法院判令钱某协助我办理产权过户登记。
二、被告辩称
被告钱某答辩称:我和戴某签订房屋转让协议时,诉争房屋已经抵押给银行了,我和银行签订的抵押合同对此做了明确约定:没有XX银行的同意,我不能出售诉争房屋,所以我和原告签订的房屋转让协议是无效的。且戴某的起诉已过诉讼时效,请求法院驳回原告的诉讼请求。
三、法院查明
法院经审理后查明:被告钱某以按揭的方式于2002年在甲市乙区购买了301号房产一套,房屋总面积为120平方米。2006年6月1日,原告戴某和被告钱某签订了《房屋转让协议》,约定由戴某出资150万元购买钱某的该套房产,交房日期约定为2006年6月20日,付款方式为一次性付清,诉争房屋的按揭贷款由钱某偿还,原告戴某在接受房屋后7日内向被告钱某付清全部购房款,房产过户手续待钱某偿还银行贷款解押房本后两个月内由钱某协助戴某办理完成。合同签订后,戴某按照合同约定支付了全部购房款,钱某也将房屋交付给戴某使用到现在。但是钱某一直没有偿还银行贷款。后经戴某多次催促都没有结果,遂戴某诉至法院。
四、法院判决
法院经审理后作出判决:本判决生效后15日内,钱某偿还银行贷款解押房本;在钱某解押房本后15日内,钱某协助戴某办理产权过户登记手续。
五、律师点评
北京房产律师靳双权分析认为:本案中,房主已经把诉争房屋交付给买受人实际占有使用了,买受人也已经支付了全部购房款,此时买受人戴某请求房主钱某协助办理产权过户登记的请求权具有物权属性,不适用诉讼时效的规定,所以被告钱某称戴某的诉请已过诉讼时效的说法得不到法院的支持。另外本案中,原被告签订的房屋转让协议明确约定了由被告钱某偿还银行贷款解押房本后协助原告办理产权过户登记,且银行也同意被告清偿债务解押房本,所以戴某有权要求钱某为自己办理产权过户手续。本案还涉及抵押权存续期间转让抵押房屋的合同效力问题。我国《物权法》第一百九十一条第二款规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该规定在性质上不宜理解为效力性强制性规定,违反该强制性规定不应影响房屋买卖合同的效力,而只是对合同是否能够继续履行产生影响。故在抵押权存续期间,出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋的,不影响房屋买卖合同的效力,但买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的,应当同意且能够代为清偿债务消灭抵押权,必要时法院应当征询抵押权人的意见,追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。本案中,法院将抵押权人XX银行追加为案件第三人,征询了抵押权人的意见并向其核实了诉争房屋抵押贷款的剩余额度,审核了钱某的债务清偿能力,在判决办理抵押财产所有权转移登记的同时有效维护了抵押权人的合法权益。
发布咨询
推荐律师
吴健弘律师
浙江杭州
浙江杭州
蒙彦军律师
陕西西安
陕西西安
仁和万国律所成敦毅律师
陕西西安
陕西西安
李波律师
广西柳州
广西柳州
陈皓元律师
福建厦门
福建厦门
罗雨晴律师
湖南长沙
湖南长沙
孙志军律师
湖北武汉
湖北武汉
朱建宇律师
山东菏泽
山东菏泽
北京孟宪辉律师
北京朝阳区
北京朝阳区
相关文章
相关法律知识
最新文章
- 孙子接受祖父母房屋赠与后逼迫老人搬离,法院判决撤销赠与
- 拒绝检修公共排水管,致楼下房屋渗漏水受损,物业公司、楼上业主各半承担赔偿责任
- 开发商交付的房屋存在严重质量问题,买受人能否拒绝收房?
- 恶意串通买卖他人抵押房产被判无效
- 【典型案例】经济适用房的产权权属如何认定?
- 律师解析一起情侣间以买卖名义赠予房屋后一方起诉合同无效案例
- 借名买房,没有签署合同,出名人不认可,己方能否要回房屋
- 父母共同房屋,母亲去世,父亲私自处置,子女起诉无效案例
- 父亲名下房屋,部分子女主张借名买房,法院如何让判断归属
- 夫妻为借款将房屋以买卖名义抵押给债权人,后起诉合同无效案例
- 非本村成员购买宅基地签署合同,卖方起诉无效纠纷
- 夫妻离婚后,一方不愿分割共同房产怎么办
- 签约后交付前房屋变“凶宅”,谁该担责?
- 原告王某与被告黎某等房屋租赁合同纠纷一案的成功案例
- 再审申请人与被申请人房屋买卖合同纠纷一案的成功案例