土地租赁合同纠纷一方违约需要承担违约金的民事判决书

发布日期：2018-09-09 作者：崔新江律师

广东省清远巿清城区人民法院
民事判决书
（2017）粤1802民初4AAAA号
原告：钟XXXXX，男，，汉族，住清远市清新区，
原告：罗XXXXX，男，汉族，住清远市清新区，
被告：刘XXXXX，女，汉族，住云浮市云安县，
原告钟XXXXX、罗XXXXX与被告刘XXXXX土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟XXXXX、罗XXXXX到庭参加诉讼。被告刘XXXXX经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告钟XXXXX、罗XXXXX向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即从位于清远市××市××路的租赁场地（地号：Ｅ0××07、E0XXXXX8）撤出，并将租赁场地按原状交还给原告；2、判令被告立即向原告支付拖欠的租金120000元，并以拖欠金额为基数，从拖欠之日起按每月2%的比例计算滞纳金，直至全部租金付清为止（暂从2017年5月6日起按实际发生的拖欠金额计算至2017年8月15日止，计得滞纳金为5592元）；3、判令被告从2017年8月15日起，按照当前同地段的市场价租金水平100000元/月（准确的租金水平以法院委托有资质的评估机构评定为准）赔偿场地占用损失，直至被告实际撤出本案所涉土地并交还给原告为止；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2012年2月21日，原、被告签订《土地租赁合同》，原告将自有的位于清远市××市××路的国有土地（地号：Ｅ0××07、E0XXXXX08）和地上建筑物出租给被告用于大理石加工销售。合同约定，租赁期限为3年（2012年3月13日至2015年8月30日），租金每月40000元，土地租赁税金或其他行政收费全部由被告承担，租金在每月5号前支付，被告需向原告交纳保证金120000元。《土地租赁合同》期限届满前，双方经协商一致，于2015年8月21日签订《补充协议》，将租赁期延长至2017年8月14日。《补充协议》签订后，被告开初还能按时交租，但最近一年来，被告经常以各种理由拖延支付租金，在多方催促之下，才勉强付清至2017年4月的租金，但2017年5月、6月、7月的租金，则至今未付，已经合计拖欠租金120000元。根据《土地租赁合同》第五条“租赁期间，若乙方（即被告）无故不依约向甲方（即原告）支付租金，甲方有权没收乙方所交纳的保证金，且有权继续向乙方追讨未支付的租金……”，原告有权按合同约定没收120000元保证金，同时继续追讨被告未支付的租金120000元。根据《补充协议》“经营期间乙方必须合法经营按时交租，如超期的按日计3%滞纳金……”的约定，对于被告逾期交租的，原告有权收取滞纳金，鉴于按日计3%的滞纳金约定过高，原告主动依法调整为按每月2%计算，自2017年5月6日起，按实际发生的拖欠金额，暂计算至2017年8月15日，计得滞纳金为5592元，具体计算如下：（1）2017年5月5日前应交租金40000元，逾期至2017年8月15日时，产生滞纳金为40000元×2%×3个月10天=2664元；（2）2017年6月5日前应交租金40000元，逾期至2017年8月15日时，产生滞纳金为40000元×2%×2个月10天=1864元；（3）2017年7月5日前应交租金40000元，逾期至2017年8月15日时，产生滞纳金为40000元×2%×1个月10天=1064元。由于原告已经计划对土地进行开发，因此，原告于2017年7月7日向被告送去了书面《通知函》，明确告知2017年8月14日租赁期满后不再出租，通知被告在合同期满时撤出租赁场地，交还给原告，如果影响到原告对场地的使用的，由此造成的一切经济损失由被告承担。发函之后，原告还多次到场口头催促被告有计划做好撤出工作，但被告却置若罔闻。2017年8月14日24点，租赁期间正式届满，被告并没有按合同约定自觉撤出，仍然在继续经营。由于租赁期已满，被告无权占据原告的场地，被告的行为已构成侵权。据原告了解，由于这二年清远地价上涨，本案所涉土地的租金水平已有大幅上升，目前的市场行情起码可以租到每月100000元以上，估计正是这巨大租金差的利益驱动，令到被告故意非法占据原告的土地，拒绝撤出。因此，对于租赁期满之后被告非法占据原告场地的期间，原告有权要求被告按照当前的市场价租金水平来赔偿场地占用损失。准确的租金水平以法院委托的有资质评估机构的评定结论为准。此外，原告的上述两块土地已经开始申报开发建设，如果因被告继续非法占据，导致原告开发进程受阻的，原告保留另案起诉追究被告非法侵占土地所造成的一切损失的权利。到目前为止，被告仍未撤出租赁场地，仍在占地经营。鉴于上述事实和理由，原告现根据《合同法》、《民法通则》和《民事诉讼法》等法律法规的规定，依法提起诉讼，请人民法院支持原告的诉讼请求，以维护合同的严肃性，保护守约方的合法权益。
原告钟XXXXX、罗XXXXX提供如下证据：1、《土地租赁合同》、《补充协议》，拟证明原告将两个场地出租给被告，双方对权利义务进行了约定，合同期至2017年8月14日止；2、国有土地使用权证，拟证明本案所涉及出租场地的性质是国有土地、综合用地，面积合计24300多平方米；3、通知函，拟证明原告在合同到期之前的一个多月，已经以书面形式明确告知被告，在2017年8月14日合同期满之后不再出租，请被告按期撤离、交还场地；4、租赁场地现场图片，拟证明截止2017年10月25日，被告仍未迁出租赁场地，部分商铺仍在占地营业。
被告刘XXXXX没有提供答辩意见和证据。
本院经审理认定事实如下，2012年2月21日，原告钟XXXXX、罗XXXXX（甲方）、被告刘XXXXX（乙方）签订了一份《土地租赁合同》，该合同约定：“乙方由于经营发展，需要租赁甲方位于清远市XXXXX路土地及地上建筑物用于大理石加工销售，土地证号为Ｅ0××07及E0XXXXX08。签订本合同时，乙方须向甲方交纳3个月的保证金共120000元。乙方租赁甲方土地的时间为2012年3月15日至2015年8月30日，租赁期间，乙方应在每月5号前向甲方支付本月租金40000元。租赁期间，若乙方无故不依约向甲方支付租金，甲方有权没收乙方所交纳的保证金，且有权继续向乙方追讨未支付的租金……。”
2015年8月21日，原告钟XXXXX、罗XXXXX（甲方）、被告刘XXXXX（乙方）签订了一份《补充协议》，该协议约定：“在甲乙双方于2012年2月21日签订的租赁合同期满后，甲方同意续租两年给乙方经营使用。时间顺延为2015年8月15日至2017年8月14日。经营期间乙方必须合法经营按时交租，如超期的按日计3%滞纳金，若超期交租一个月的当乙方自动终止合同处理，其他条件按原合同不变……。”此后，原告认为被告只交至2017年4月的租金，从2017年5月5日开始欠付租金。
2017年7月7日，原告向被告发出一份《通知函》，告知被告在2017年8月14日租赁期届满后，不再出租涉案土地，并要求被告在2017年8月14日之前撤离租赁场地。
据原告提供的租赁场地现场图片显示，截止2017年10月25日，在租赁场地上仍有商铺经营，被告仍未撤离租赁场地。
涉案的土地座落于清远市××市文XXXXX，地号分别为Ｅ0××07、E0XXXXX08，使用权人为原告钟XXXXX、罗XXXXX，用途为综合用地。
原告对于其诉称的当前涉案租赁土地同地段的市场租金水平为100000元/月的主张，并无提供相关依据。
本院认为，原、被告签订的《土地租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方对合同义务均应恪守履行。合同签订后，原告已依约将土地交给被告使用，被告亦应依约履行按时支付租金的义务，但被告自2017年5月开始至租赁合同期满日共拖欠了3个月的租金共120000元（40000元×3）无付，且在原告发出《通知函》要求被告在租赁合同期满后腾退租赁土地的情况下，被告并不将租赁土地返还给原告，仍在租赁土地继续经营。被告迟延支付租金及不依期返还租赁土地的行为已构成违约，原告作为守约方，有权要求被告承担违约责任。因租赁期间已届满及依合同“甲方有权没收乙方所交纳的保证金，且有权继续向乙方追讨未支付的租金”的约定，故对原告要求被告返还租赁场地、支付拖欠租金120000元的请求，本院予以支持。
对于原告要求被告支付从2017年5月6日起按实际发生的拖欠租金金额为基数从拖欠之日起按每月2%的比例计算滞纳金至全部租金付清日止的请求，在其双方签订的《补充协议》中约定了逾期交租按日计3%滞纳金，该滞纳金应认定为违约金，按此约定计算出的违约金过高，原告调整按月2%作为计算标准属于合理范围，被告自2017年5月6日起共拖欠了原告3个月的租金未付，为此，对原告的该请求，本院予以支持。
对于原告要求被告从2017年8月15日起按照当前同地段的市场租金水平100000元/月赔偿土地占用损失的诉讼请求，该占用损失实质是被告逾期占用租赁土地需支付的占有使用费。因被告在租赁期间届满的2017年8月15日后仍占用租赁土地，确实会给原告造成损失，但原告对于其当前同地段的市场租金水平每月100000元的主张并无提供依据，故对此请求，本院只予支持从2017年8月15日起参照原合同每月租金40000元的标准计算逾期占有使用费。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、限被告刘XXXXX于本判决生效之日起10日内将座落于清远市小市文XXXXX（地号为Ｅ0××07、E0XXXXX08号）的土地腾空交还给原告钟XXXXX、罗XXXXX；
二、限被告刘XXXXX于本判决生效之日起10日内向原告钟XXXXX、罗XXXXX支付所欠租金120000元；
三、限被告刘XXXXX于本判决生效之日起10日内向原告钟XXXXX、罗XXXXX支付逾期付款违约金（该违约金其中有40000元自2017年5月6日起、有40000元自2017年6月6日起、有40000元自2017年7月6日起、均以每月2%计算至租金付清日止）；
四、限被告刘XXXXX于本判决生效之日起10日内支付占有使用费（该费自2017年8月15日起以每月40000元计算至上述第一项租赁土地交还给原告钟XXXXX、罗XXXXX之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2812元，减半收取计1406元，由被告刘XXXXX负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

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