广州房屋买卖双方另行签订赔偿协议，买卖合同的违约金条款还有效吗？

发布日期：2018-09-11 作者：张静律师

律师讲法：在房屋买卖合同履行过程中，双方因一方的违约而达成《赔偿协议》，《赔偿协议》与房屋买卖合同约定不一致，效力如何？这个问题既涉及协议变更和权利处分的问题，也涉及协议效力（如因重大误解导致的可撤销和变更等）的问题。
《合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。” 房屋买卖合同中虽然约定了违约责任，但是在一方违约，双方达成《赔偿协议》的时候完全可以变更上述违约责任。只要《赔偿协议》是双方真实意思的表示，并且没有违反法律法规的效力性强制性规定，且不存在欺诈、胁迫、趁人之危、显失公平等可撤销可变更的情形，也不存在效力待定的情形，即是合法有效的。房屋买卖双方均应当按照其达成的《赔偿协议》履行。
《赔偿协议》约定的赔偿金额可能比房屋买卖合同约定的违约金高，也可以比房屋买卖合同约定的违约金低。以买房人违约为例，如果《赔偿协议》约定的赔偿金额比房屋买卖合同约定的违约金高，则是买房人对自己权利的处分；如果《赔偿协议》约定的赔偿金额比房屋买卖合同约定的违约金低，则是卖房人对自己权利的处分。
需要注意的是，违约金调整规则和权利处分的不同。《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 《合同法解释二》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”这是违约金的调整规则，我在之前的文章里反复解释这个问题，在此不展开。但是，权利处分则不同。比如，买房人违约，根据合同约定买房人应当向卖房人支付10万元违约金，但是买房人愿意向卖房人支付15万元违约金，或者卖房人愿意只要买房人5万元违约金，这是买房人或卖房人对自己权利的处分，买房人或者卖房人都不能以《赔偿协议》约定的赔偿金额过分高于或者低于房屋买卖合同约定的违约金为由来主张《赔偿协议》效力有问题或者主张调整《赔偿协议》约定的赔偿金额。对此，最高院(2004)民二终字第209号判决认为，依据无效的合同条款计算出的数额法院不予支持，但是当事人另行签订协议对该数额进行确认，则是对自己权利的处分，该协议有效。这个观点非常值得我们注意。
由于房屋买卖双方都是完全民事行为能力人，应当按约履行自己的合同义务，也应当承担不履行义务的责任。任何一方都不得笼统地以自己不懂法律、看不懂合同条款等为由主张其所达成的《赔偿协议》应当变更或者撤销。但是，如果存在欺诈、胁迫、趁人之危、显失公平等情形，是可以诉请撤销或变更的。

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