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二手房买卖合同解除其中介费是否应予返还?

发布日期:2018-09-12    作者:孔民律师
【基本案情】董先生为甲方,陈女士为乙方,周女士以A投资公司的名义为丙方签订了房屋买卖合同,约定陈女士购买董先生所有的涉案房屋,甲乙双方各向丙方交纳房屋经济信息服务费9 200元。合同第四条:“乙方的付款约定:乙方自愿承诺于2013年11月30日前将首付款准备齐全,甲乙双方开始办理贷款和贷款手续;房屋交易手续按规定实行交易资金代收代付监管的,则付款程序按照相关部门监管程序执行。”合同第八条补充约定:甲方名下的贷款由甲方自行注销,甲方于2013年11月30日前将贷款注销完毕。合同还同时约定了违约金和定金。当日,董先生收取陈女士二万元定金,周女士以A投资公司名义收取董先生及陈女士信息服务费各9 200元。其余手续至今均尚未办理。董先生以三方签订房屋买卖合同,未约定陈女士付款方式、付款数额、付款时间,致使董先生无法收到陈女士应该支付的房屋首付款,而无法办理贷款注销手续,以至于双方无法履行合同;A投资公司不具备中介机构的资质及注册房地产经纪人或房地产经纪人协理资格证书,亦未为买卖双方办理完结房屋交易手续,致使其受到损失为由,提起诉讼,请求判令解除合同,周女士返还中介费9 200元。
周女士辩称:董先生起诉主体错误,合同签约方应该为董先生、陈女士和A投资公司,签约的主体及诉讼主体应该以公章为准,其签署合同属于职务行为,应由A投资公司承担相应责任;另外,根据合同约定,非其原因导致合同不能履行,则该房屋经纪信息服务费不退,合同不能履行的原因应为卖方不能如期注销贷款引起的,中介方不应承担责任,应驳回董先生的诉讼请求。
陈女士答辩同时提出反诉称:董先生存在违约行为,请求判令解除合同;判令董先生赔偿其因违约行为造成的各项经济损失,其中包括定金双倍返还四万元,合同约定的违约金46 000元等。反诉被告董先生辨称:其未违约,因此不同意赔偿。
【争议焦点】房屋出卖人与买受人通过居间人订立房屋买卖合同。在合同履行过程中,因房屋出卖人的原因致合同无法履行。在此情况下,该居间合同是否有效。
【审判结果】
一审法院判决:董先生作为出售方、陈女士作为买受方、周女士以A投资公司的名义作为居间方所签订的《房屋买卖合同》中关于涉案房屋买卖的约定解除;董先生返还陈女士定金20 000元;董先生赔偿陈女士违约金46 000元;驳回董先生其他诉讼请求;驳回陈女士其他反诉请求。宣判后,双方当事人均未提起上诉,判决已发生法律效力。
【京创评析】一、本案中房屋买卖合同对于房屋实际成交价格已进行了约定,且合同中约定“房屋交易手续按规定实行交易资金代收代付监管的,则付款程序按照相关部门监管程序执行。”而且二手房买卖交易流程存在具体规定:必须由房管部门指定的资金监管中心进行代收代付。办理二手房贷款手续,必须先至房管部门打印制式买卖协议,买方将首付款汇入资金监管账户后,才能至银行办理相关手续。因此,从该约定中能够推论出至房管部门办理相关手续的开始时间,至于具体时间虽然无约定,但《合同法》对此具有明确规定,不会成为履行障碍。     此外,合同为陈女士设定的义务系在约定日前将首付款准备齐全,双方开始办理贷款手续,为董先生设定的义务系自行将其名下的贷款于约定日前注销完毕。根据陈女士提供的证据证实陈女士已经履行了将首付款准备齐全的义务,但董先生未如约履行合同约定的注销贷款义务,因此导致合同未能继续履行的责任在于董先生。因此,该合同并非无法履行,而是由于董先生未能注销贷款导致的不能履行。二、周女士虽然在买卖合同上加盖了A投资公司的公章且以该公司名义收取了董先生及陈女士的信息服务费,但其与A投资公司仅系加盟关系,其仍然为独立经营、自负盈亏、自行承担责任的个体工商户,其在店堂内悬挂的营业执照亦为个体工商户执照,其向买卖双方披露的名称系A投资公司,因此董先生将其作为本案诉讼主体并无不当,其应当作为合同的实际居间方享有合同权利,并履行合同义务。合同中关于居间的约定,合法有效。周女士已履行了合同约定的居间义务,且合同关于房屋买卖的约定未能履行的责任在于董先生,合同中约定了非周女士原因导致本合同不能履行,则信息服务费不退。因此,周女士无需返还中介费。三、因导致合同不能实际履行的责任在于董先生,故董先生应当向陈女士承担违约责任。但根据《合同法》第一百一十六条的规定,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此,陈女士同时要求董先生双倍返还定金并支付违约金,不能得到支持。对于陈女士实际损失问题,《合同法》规定此损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;未采取适当措施,致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。根据本案情况,法院认为陈女士主张的实际损失数额过高,按照合同约定计算的违约金46000元与其合理的损失基本相当,可以此作为董先生应当向其承担的违约责任。
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