二手房买卖中买方诉卖方恶意违约获支持
发布日期:2018-09-16 作者:靳双权律师
一、原告诉称
董妮妮诉称,2013年10月27日,我与刘假期签订《房屋买卖合同》和《补充协议》,约定我购买刘假期名下的位于北京市某区2号房屋,建筑面积47平方米,合同总额160万元。合同签订之后,我向刘假期支付了2万元定金。后我从中介公司得知,该房屋并非刘假期单独所有,而是刘假期与其前妻于大大按份共有,刘假期向我出示的是作废的房产证。之后,刘假期表示会积极协商,取得于大大同意。各方经协商之后,签订《补充协议2》,合同出卖方由刘假期变为刘假期和于大大两人,于大大对之前签订的合同均表示认可。之后中介公司通知刘假期和于大大配合办理网签时,于大大拒绝。刘假期、于大大的行为已经严重违反了双方合同的约定,已构成违约。故诉至法院,请求:1、解除双方房屋买卖合同、两份《补充协议》;2、刘假期、于大大向我返还已经收取的合同定金2万元;3、赔偿我已经支付的保障服务费1520元、居间代理费35200元;4、向我支付违约金16万元。
二、被告辩称
刘假期辩称,我已经委托于大大办理卖房事宜,当时于大大也同意卖房,但是现在是于大大不同意卖,我还是同意卖房,我没有违约,故我不同意董妮妮的全部诉讼请求。
于大大辩称:我与刘假期离婚后,我考虑到刘假期有赌博行为及孩子将来的居住问题,我一直没有同意。而此次卖房,是刘假期在我不知情下所为,中介公司查出了刘假期提供的房产证已作废,威胁我如果我不同意,刘假期将面临刑事诈骗。且刘假期办理了委托公证,同意将卖房所得款用于给孩子买房,我在无奈之下签订了《补充协议2》而同意卖房,但中介公司一直不让我看之前签订的合同文本,我只知道先付了2万,给刘假期打了一年后再付5万元的欠条。因刘假期并没有把2万元定金给我,以后的5万元也可能拿不到,故我与中介公司联系,希望妥善解决,但中介公司人员态度恶劣,我非常生气便不同意卖房了,故现双方合同无法继续履行的原因不能全归责于我。第二,我认为双方约定的违约金明显过高,董妮妮的损失是中介费损失和房价上涨损失,中介费部分董妮妮已经单独列了诉讼请求,而针对房价上涨损失部分,自2013年11月15日至12月份期间,房价很平稳,基本没有涨幅。
三、审理查明
《补充协议2》,约定:若双方有一方违约,则守约方有权要求违约方承担合同金额10%的违约金;若丙方违约,则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。
董妮妮提交了微信记录、通话记录等,证明在合同履行过程中于大大明确表示拒绝出售2号房屋,其行为已构成违约。于大大则主张不同意出售2号房屋系因合同履行中出现的特殊情况所致,并非因房价上涨而恶意违约。刘假期则坚持主张自己没有违约行为,不同意承担违约责任。
另,双方均同意解除2号房屋的《买卖合同》和《补充协议》,但于大大以未收取定金为由主张定金应当由刘假期予以退还。
四、 法院判决
1、解除董妮妮与刘假期、于大大签订的《北京市存量房屋买卖合同》和二份《补充协议》;
2、刘假期、于大大向董妮妮返还定金人民币二万元;
3、刘假期、于大大向董妮妮赔偿保障服务费人民币一千五百二十元、居间代理费人民币三万五千二百元、违约金人民币九万元;
五、律师点评
依法成立的合同受法律保护。本案中,董妮妮与刘假期、于大大签订的《补充协议2》系双方当事人真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规强制性规定,应为合法、有效,双方均应自觉全面履行。现董妮妮、刘假期、于大大均同意解除就2号房屋签订的《买卖合同》和《补充协议》,应依法予以确认。合同解除后,刘假期、于大大作为2号房屋共同出售人,应当将已收取的定金向董妮妮退还,于大大提出的应当由刘假期个人返还定金的抗辩意见不成立。
关于违约一节,根据本案查明的事实和证据,于大大在双方合同履行过程中,明确表示拒绝出售2号房屋,其行为已构成违约,其应承担相应违约责任,于大大就此提出抗辩意见,缺乏法律依据。刘假期作为2号房屋共同出售人,应当就于大大的违约行为共同对外承担违约责任。董妮妮作为守约方有权要求刘假期、于大大赔偿保障服务费1520元和居间代理费35200元,有事实和法律依据,应予以支持。对于董妮妮另行主张要求违约金人民币16万元的诉讼请求,律师靳双权认为:因违约金的立法本意在于填平守约方因的违约行为所造成的损失,而董妮妮作为房屋买受方,其所主张的定金、保障服务费、居间代理费方面的损失,已予以支持,而对于房价上涨的额度,因董妮妮未提交充分证据予以证明,故对于于大大提出的违约金过高的抗辩意见得到采信,并由法院结合案情对违约金数额酌情予以调整。
提醒:遇到此类案件,建议您务必掌握好相关证据文件,咨询专业律师相关政策、法律法规,避免财产损失。
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