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借名购买房改房判决有效继续履行

发布日期:2018-09-22    作者:房产律师
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
  一、原告诉称
  2014年5月,王笑称:3室原系公房,因吕冻冰将离开北京到外地工作,吕冻冰的原工作单位欲将诉争房屋收回。我与吕冻冰协商由我以吕冻冰名义购买诉争房屋,吕冻冰同意。因吕冻冰与我的姑父杨嘉奖关系好,吕冻冰便委托杨嘉奖办理房改手续,1998年5月,杨嘉奖带领我以吕冻冰名义与X县房产管理局签订了公有住宅楼房出售合同,我交纳了全部购房款及房改手续费。因使用吕冻冰的工龄,我给付其8000元补偿款。双方存在借名买房这一约定,2000年吕冻冰出具了房产赠送证明书以便我办理房屋过户手续,2003年诉争房屋购买满5年后,吕冻冰再次出具委托书委托王靳莲代其办理诉争房屋的过户手续。房改一共花费了五万余元,吕冻冰未支出分文,交纳各项费用的票据及房产证均在我手中,吕冻冰并未见过。吕冻冰于1997年、1998年取得的是诉争房屋的使用权而非所有权,故本案不涉及夫妻共同财产的问题,另,吕冻冰及其爱人张河鲜自我处收取了很多现金和好处,张河鲜对诉争房屋已由我购买一事知情。请求:判令吕冻冰、张河鲜协助我办理诉争房屋过户手续。
  二、被告辩称
  吕冻冰、张河鲜辩称:不认可王笑所述内容,不同意王笑的诉讼请求,理由如下:一、诉争房屋原是公租房,吕冻冰通过房改政策购买了诉争房屋,购买诉争房屋需要使用吕冻冰的工龄,王笑及其爱人许先与吕冻冰并非同一单位职工,不具备购买诉争房屋的资格;二、吕冻冰委托杨嘉奖办理诉争房屋的房改手续。合同签订时吕冻冰没钱,后来吕冻冰通过其亲属分多次将钱给杨嘉奖,由杨嘉奖将房款交到X房管局。离开北京后,吕冻冰将诉争房屋委托给杨嘉奖管理,杨嘉奖管理房屋时谁实际居住吕冻冰并不知情;三、2000年、2003年,吕冻冰出具了赠与证明及委托书,但出具原因是王笑因住房困难于2000年表示希望以12万元的价格购买诉争房屋,因王笑不认识吕冻冰便通过杨嘉奖问吕冻冰是否同意出售,吕冻冰表示同意,为了帮王笑节省税费,吕冻冰出具了赠与证明,但赠与证明并非其真实意思表示。赠与证明出具后杨嘉奖意外去世,王笑未支付承诺的12万元。2003年,杨嘉奖爱人王靳莲再与吕冻冰协商房屋买卖事宜,但王笑仍未付款,故未能办理房屋过户手续。综上,吕冻冰与王笑不存在买卖关系、借名买卖关系、赠与关系。
  三、法院判决
  吕冻冰、张河鲜协助王笑办理房屋过户手续,将坐落于3室房屋自吕冻冰名下过户至王笑名下。
  四、律师点评
  王笑提交的证据可以证明借名买房关系成立,理由是:
  一、吕冻冰离京后诉争房屋房改前,王笑占用诉争房屋并向X房管局交纳租金,王笑与吕冻冰就诉争房屋实际形成的是借用关系。在王笑借用诉争房屋8年后,诉争房屋房改,王笑持有房改全部手续及费用票据可以证明其实际交纳了房改费用,除非吕冻冰有充分证据证明王笑以不当方式取得上述证据,但吕冻冰未提交相关证据。杨嘉奖虽是诉争房屋房改的经手人,根据一般生活经验,如果吕冻冰实际支付了房改费用,吕冻冰应当向杨嘉奖索要交费票据,特别是杨嘉奖去世后其应当收回由己保管,而事实上房改全部票据均由王笑持有,故吕冻冰关于王笑通过杨嘉奖取得上述证据原件的意见亦与常理不符。综上,确认王笑支付了房改的全部费用。
  二、王笑占用诉争房屋的25年中,吕冻冰在明知王笑占用诉争房屋的情况下未向王笑主张过任何权利,特别是杨嘉奖去世后王笑长期占有使用诉争房屋,王笑长期不受干扰的占有使用诉争房屋的情形可以佐证王笑占有诉争房屋具有合法依据。
  三、2000年的赠与协议中吕冻冰明确表示同意将涉案房屋过户至王笑名下,而2003年的委托书亦对办理诉争房屋过户事宜的内容有清晰地记载。吕冻冰三年内两次出具包含产权变动意思的书面材料的行为,恰可佐证吕冻冰有将涉案所有权转移登记至王笑名下的意思表示,可以证明双方存在借名登记这一约定。
  综上,双方当事人虽未有书面借名买房协议,但王笑长期在诉争房屋中居住,持有房改所有费用票据及合同的情况下,且能够提供吕冻冰出具的记载有产权变动意思的书面材料,故,认为王笑提供的证据相互印证形成了完整的证据链条,可以证明王笑以吕冻冰名义购买诉争房屋,双方存在借名买房合同关系,现诉争房屋已经具备过户条件,吕冻冰、张河鲜作为诉争房屋的共有权人,应当协助王笑办理房屋过户手续。
  风险提示:主张借名买卖关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任,如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度盖然性的证明标准,则举证不能的不利后果需借名人自行承担。
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