亲属之间借名买房的案件

发布日期：2018-09-29 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　原告石某诉称，我的姑姑石兰花是赵某的儿媳。我爷爷在1986年分房后就将分得的两居室给了石兰花夫妇居住。1989年我结婚时就没有房子可住了，得知情况后赵某把她当时住的三居室换成了一个一居室(即争议房屋)、一个两居室，准备让石兰花夫妇搬回去给我腾房。但最终经过我们家和赵某一家协商，决定让我住到争议房屋。1993年赵某单位房改售房，我和赵某达成一个口头协议，由我借用赵某的名义出资购买争议房屋，后我支付了全部购房款及维修基金，一直居住在争议房屋直到2007年，2007年开始我把争议房屋出租，至今我前后对争议房屋做了三次装修，并一直实际占有使用该房屋，故我认为我是房屋的实际产权人。目前因房价上涨，赵某公开毁约，拒绝给我过户。原告认为自己的权益受到了损害，故向法院提起诉讼，要求赵某配合我将争议房屋过户到我名下。
　　2、被告辩称
　　被告赵某辩称：不同意石某的诉讼请求。双方不存在借名买房的事实。石某陈述的事实完全不符合实际情况。我自己家换房是为了工作方便，石某入住争议房屋，完全是看在亲属关系的情分上，他竟然将房屋出租，还想据为己有。我和石某之间根本不存在借名买房的协议，也没有就买卖争议房屋达成过任何合意。争议房屋是我单位分配公房，1993年房改的时候折算了我和我爱人的工龄，由我出资购买的，1997年11月取得产权证。我是争议房屋的产权人。石某虽然占有、使用争议房屋多年，但不能仅凭此人认定其享有房屋所有权。我认为本案是由石某家庭内部矛盾引起，因石兰花获得了石某爷爷所分房屋，导致石某一家不平衡。即使我和石某之间达成所谓借名买房的协议也是无效的，因为该房产是单位公房，对购买人资格有严格限制。且石某的诉讼请求早已超过诉讼时效。综上，原告的请求没有事实和法律依据，
　　二、法院查明
　　1989年赵某将其单位分配的公房，即争议房屋交给石某居住使用，石某于1990年正式入住。1996年12月20日，赵某与单位签订房屋买卖契约，房屋总建筑面积43.7平方米，房价款6118元。赵某享受优惠，房价款为4894元。赵某享有占有、使用、有限的收益和处分权，可以继承。自购房之日起五年内不得出租或出售。此前，赵某已经在1993年12月29日、1994年8月11日分三笔支付了购房款、公共维修基金等费用。1997年11月18日，争议房屋登记在赵某个人名下。2007年，石某将争议房屋出租。现争议房屋无人居住，亦未出租。
　　案件审理过程中，石某为了证明自己与赵某之间借名买房的合同关系提交了2016年5月15日自己的姑姑石兰花同赵某的通话录音光盘一张，录音文字整理稿4页。物业服务费发票联一张。赵某对该录音证据的真实性、证明目的均不予认可，并认为其获得途径不符合合法性要求，对物业服务费发票联的真实性认可，证明目的不认可，认为物业费的交纳同是否为真实产权人无关。
　　石某为了证明自己的主张，还申请证人白某、石兰花、石太安出庭作证。
　　赵某对证人证言的真实性均不认可。认为证人同石某有利害关系，证人证言不足以采信。
　　三、裁判结果
　　驳回原告石某的起诉。
　　四、律师点评
　　律师靳双权认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中石某主张的基础是他与赵某之间已经就争议房屋形成了借名买房的合同关系，由石某出资，借赵某的名义购买争议房屋。但从在案证据综合来看无法认同，首先，购买房屋系日常生活中的重大交易，但石某无法提供任何与赵某就此事的任何书面文件，不符合常理。第二、石某提供了其父、其姑姑的证言以证明整个协议、买房的经过，但该二人是石某的近亲属，与之有明显利害关系，证明力不足。第三、石某提供了2016年自己姑姑与赵某的对话录音，但从该录音内容上看不足以证明赵某与石某就借名买房达成合意。第四、石某提交了部分票据的复印件和白某的证言，但票据上交款人一栏均为赵某，且白某的证言只能证明交纳购房款时石某的爱人交款的事实，不能证明款项来源。最后，石某提交了装修争议房屋以及承担该房屋物业费的证据，但装修和物业费的交纳与他和赵某之间的合同是否存在没有直接关系。因此难以确认赵某、石某之间就争议房屋存在所谓借名买房合同，在合同关系不存在的情况下，石某的诉讼请求缺乏基础法律关系的支撑。

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