北京房产纠纷律师解析一起地随房走的纠纷案件

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告贾某甲、贾某乙起诉称：我二人系亲兄弟关系，2008年，父亲贾大叔(已故)给被告修建位于XX县XX镇XX街A地二北门路××号房屋。贾大叔与被告协商，向被告购买位于其XX县XX镇XX街A地二北门路××号4楼房屋一套，房屋售价系1000元/㎡，房款估计是138000元，由被告出具给买房人办理房屋产权证的相关手续，买房人自行办理房屋产权证。贾大叔当时就支付了100000元给被告，双方协商余款26600元在办房产证时按实际面积结算清。被告将房屋交付给贾大叔后，贾大叔就对购买的房屋进行装修后入住。2010年春节，我们贾大叔过世。被告确定好房屋的具体面积(145.175㎡)与房屋总价(145175元)后，我们又支付给被告45175元，此时房款已全部付清。此后，我们要求被告给办理房屋产权证时，被告要求我们承担国家税法规定被告承担的房屋建安税，并要求我们另行支付购买土地的费用，为此，我们发生争议。现在双方的房屋买卖已经生效，被告要求我们另外支付房屋占地的土地金额，不符合我国法律的规定。被告不履行双方当时购房时达成的房屋买卖协议，违反我国合同法及相关法律的规定。现请求人民法院确认贾大叔与被告双方的房屋买卖协议成立，被告出具办理房屋产权证的相关手续给原告办理房屋产权证，并由被告承担本案诉讼费用。
　　二、被告辩称
　　被告郝女士辩称：原告的诉讼请求是不可诉的诉讼请求，限期办理房屋过户手续，是不符合法律规定的。限期办理房屋产权证是行政行为，是由房管部门办理。我卖房不卖地。办理房产证的前提是先办理土地使用证，不是我不去办理。因此，原、被告双方的房屋买卖无效，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
　　三、法院查明
　　法院经审理查明：1991年被告郝女士在XX镇XX村申请宅基地，经XX县土地管理局(1991)黄土(建)字第2号批复文件，获得XX村处95.3㎡空闲地和21.7㎡旱地(用地四至：东至何某人责任田、南至菜地、西距公路边沟外缘五米、北至何某人责任田)建房。郝女士又与XX村何某人协商，由何某人转让与该地相邻的土地85.5㎡给郝女士。2006年，经XX县国土局实地测量审核，同年8月22日以XX县人民政府名义给郝女士颁发了黄国用(2006)××号《国有土地使用证》。该土地使用证的附注部分注明该宗地于2011年12月12日分割转让18.65㎡给王某人，分摊系数为315/2358.75。被告在该宗土地上修建了一栋楼房。2008年，贾大叔也参与了该房屋的修建。2011年1月28日，经XX县房地产管理站审核，以县政府名义颁发了分套房产证，房产证上记载的房屋所有人均为郝女士单独所有。2009年8月，贾大叔与郝女士双方口头协议，贾大叔向被告购买房屋一套，地点在A地二北门路××号，价格为1000元/㎡，共计138000元，并已向被告支付房款100000元，余款定于2010年3月前付清。2010年春节，贾大叔因交通事故过世，尚有妻子何女士，其膝下只有两个儿子贾某甲、贾某乙。2010年12月25日，原告方又支付给被告余下的房款45175元，被告出具一份收条给原告方，上面写明“收到贾家购房款肆万伍仟壹佰柒拾伍元整(原来交付壹拾万元整)，已付清款”。贾大叔购买的被告郝女士的房屋产权证为黄房权证XX县字第××××号，房号为401室，面积为139.69㎡，分摊面积为9.51㎡。原告方已装修入住该房屋，但是双方至今未办理该房屋产权过户手续。庭审中，原告方放弃限期办理房屋过户手续的诉讼请求，要求人民法院确认原、被告双方的房屋买卖关系成立。2013年5月21日，原告增加诉讼请求要求被告郝女士协助办理房屋过户手续，被告郝女士表示原告需要其出面协助办理房屋过户手续其随时都可以出面配合办理。
　　四、法院判决
　　法院经审理后作出判决：
　　1、原告贾某甲与被告郝女士达成的房屋买卖协议依法成立。
　　2、驳回原告的其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。”第五十七规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”坐落于XX县XX镇XX街A地二北门路××号的房屋，是被告郝女士的私有财产。该房屋占用的土地虽然是划拨取得，但经有批准权的人民政府批准办理了土地使用权出让手续，交纳土地出让金后，才能转让该土地上的房产。本案原告与被告达成协议转让房屋，协议时双方都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为法律允许买卖的私有财产，不损害国家和社会公共利益，因此双方所达成的房屋买卖协议依法成立，对双方当事人具有法律约束力，任何一方未取得对方同意，都不能擅自解除该协议。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”
　　原告贾某甲与被告郝女士达成的房屋买卖协议虽然依法成立，但在没有办理上述规定要求的手续之前，不具有将协议指向的房产权属变更的效力。双方当事人应当按照法律的规定和协议的约定，为办理权属变更手续履行自己的义务。应当指出，所谓“房屋的转让应进行变更登记方为有效”一语，是指双方通过达成协议，虽然买卖房产的意向能够成立，但是若不登记，则不发生房产所有权转移的效力，不是指买卖协议本身不能成立。在房屋买卖协议成立后，房产所有权没有转移前，双方当事人建立的债权债务关系依然存在。
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”被告郝女士出卖的房屋，是依法经批准修建的，国家允许在办理了土地使用权出让手续后转让该土地上的房产。对此情况，达成协议双方都非常了解，因此在达成协议时，原告方应当知道交纳土地使用权出让金，才能办理房屋所有权过户手续。原告虽然尚未取得该房产占用土地的使用权证，但这仅仅是取得迟早，并非不应或者不能取得的问题。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续、或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”参照这一规定，被告郝女士在提起诉讼之前，早已分别办理了涉案房屋的产权证和土地使用权证，成为该房屋的合法权人。郝女士以合法权人的身份与原告贾某甲之父达成的房屋买卖协议，依法成立。根据“地随房走”的原则，被告郝女士在出售自己的房产时，其以划拨方式取得的土地使用权，在依法补办相应手续后，也是可以转让的。故原告的诉讼房屋买卖合同成立的理由成立，应予支持。依照最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十五条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行;如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”郝女士在房产所有权未依法转移的情况下，以各种不正当理由表示反悔，有悖诚实信用的原则，有损交易的安全。双方在协议依法成立后，因不及时办理房所有权变更登记手续。对此，双方都有过错，双方当事人应当依照法律的规定，按照协议的约定继续履行。综上所述，原告贾某甲与被告郝女士达成的房屋买卖协议，依法成立。