购房过程中的风险防范及纠纷处理

购房过程中的风险防范及纠纷处理
案例一：XXX区X先生购买了一套住宅，合同约定2015年6月30日交房，但开发商破产跑路，工地没有动工，银行的按揭款依旧在缴纳，遇到这样的事情应如何处理呢？
　　 在房屋买卖过程中，购房者通常选择以银行按揭担保方式购买开发商开发建设的新建房屋。此种方式购房，涉及两个法律关系，一是购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系，另一是购房者与银行之间的商品房担保贷款合同关系。若开发商缺乏资金不能按照商品房买卖合同的约定，修建完成商品房、按约履行交房义务，按照合同法的有关规定，购房者可以解除其与开发商之间的商品房买卖合同。同时，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”,以及第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”购房者可以一同起诉银行，要求解除其与银行之间的商品房担保贷款合同关系。在商品房买卖合同和商品房担保贷款合同被解除后，开发商已收受的购房款的本金、利息退还给购房者，购房者因抵押贷款支付的利息损失由开发商承担；剩余欠付的银行购房贷款本息由开发商向贷款银行承担付款责任，购房者可以不再向贷款银行支付按揭款项。
　　 对于合同解除后的责任与损失，虽然法律确认由开发商承担责任，但开发商资金链断裂的情况下，可能已无力承担责任与赔偿损失。购房者将会产生较大损失，房屋无法取得，已付款项和其他损失难以从开发商处追回。因此，我们建议，购房者购买房屋时，多了解和考察开发商的情况，包括开发资质、以往业绩、信誉实力、房屋销售情况。
　　 案例二：XX先生于2014年11月在XX区购置了住宅一套，购买的时候置业顾问告诉他楼体外有一个横梁位于三楼阳台处，于是王先生购买了五楼的住宅。但2016年2月27日接房时发现横梁就在五楼处。现场的沙盘模型为简略的缩小版，并未能体现横梁的具体位置。购房合同中并未对横梁位置进行说明。
　　 首先，期房不同于现房，我们在购买期房时并不能看到相应的房屋实物，大多只能依据户型的平面图，楼盘的效果图等进行选择。此时，我们对于相应图纸的审查就显得格外重要，特别是影响房屋套内面积、房屋结构的细节要尤为注意。一旦发现图纸里存在上述案例中横梁这种对房屋使用价值及交换价值会造成较大影响的房屋结构，应第一时间提出质疑。
　　 其次，在签订所购买期房的商品房预售合同时，也应进行认真仔细的合同审查工作。由于所买卖的标的房屋为期房，房地产开发商会在预售合同中对房屋的相关情况进行一个较为详细、充分的描述，往往还包括一定的风险提示。实践中，购房者常常因为对预售合同疏于审查而吃大亏。一旦发现合同里存在上述案例中横梁这种对房屋使用价值及交换价值会造成较大影响的房屋结构的描述，应第一时间提出质疑。
　　 针对上述案例中的这种情况，购房者应依法积极维权，通过民事诉讼等方式保护自己的合法权益。第一，双方当事人购房合同所涉及的标的房屋为期房，具有非现时存在的客观特性；第二，购房合同、沙盘模型均未对横梁位置进行说明，置业顾问也曾表示横梁不在购房者所购买的5楼房屋内；第三，本案所涉房屋内横梁的出现已超出购房者的预见或认识范围，不属于购买期房的一般风险；第四，作为房地产开发商，有能力提前了解该套房屋的房屋特点，对于可能出现的横梁等结构应当给予购房者充分的提示，此系被告应尽的诚信、善良之义务。综上，房地产开发商对于系争房屋的横梁问题，未尽到其应尽的提示义务，存在过错，应承担相应的法律责任。购房者可依据《中华人民共和国合同法》第五、第六条第一款之规定要求房地产开发商进行补偿。
　　 案例三：XX女士在购买住宅的时候，销售人员口头承诺了小区花园面积以及子女就读学校的条件，吸引其置业，但在接房时发现学校和花园与当初承诺的具有明显差异，但购房合同中并未约定相关事项，刘女士只保留了当时与销售人员交谈时的录音，可否以此为凭据要求开发商做出赔偿？
　　 开发商在商品房销售过程中，开发商存在一定夸大宣传，向消费者承诺小区附有相关配套设施，以吸引消费者购买。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据该规定，若开发商宣传的小区花园面积、子女就读学校所作的说明和允诺，对刘女士购买该房屋产生重大影响，即使该说明和允诺未写入商品房买卖合同，该宣传承诺对开发商具有法律约束力，如果开发商违反该说明和允诺，消费者有权要求开发商赔偿。
　　 同时，消费者购买房屋时，不要盲目相信开发商的广告宣传、销售人员的说词，需进行实地考察，对有关周边环境配套设施咨询有关政府职能监管部门，审阅买卖合同及附件。其次，对于比较重大或直接影响购房决策的宣传内容应要求开发商在合同正式文本或合同附件中予以写明，开发商的销售广告等相关宣传资料也应妥善留存，可以采取手机拍照、视频录像等方式取证，以避免产生纠纷后更好地维护自身权益。需要注意的是录音证据，可以证明一定事实。但是，购房者何以证明被录音人就是开发商的销售人员。在证据链上可能会存在一定瑕疵。所以，我们一般建议采取录音录像，并配合开发商的书面宣传资料予以证明。
　　 案例四：XXX先生购买了X地方购买豪华公寓一套，通知其2016年2月19日接房，但接房时开发商要求缴纳物管费和公摊费后才能接房，因不明确费用是否合理合规，蓝先生当时拒绝了接房。那么接房时要求缴纳的费用里面，哪些是可以拒绝缴纳的呢？
　　 1.一般情况下，接房前所产生的物管费和公摊费是由于前期物业服务产生的，而前期物业服务是基于开发商与物业公司签订的物业服务合同，在开发商与购房者签订《购房合同》的同时往往会要求购房者出具相应的承诺书等对前期物业服务合同予以认可，而且事实上，在接房前，房屋享受了物业公司的物业服务。因此，根据《物业管理条例》及重庆市物业管理相关规范的规定，如果蓝先生与开发商签订的《购房合同》存在前述情形的，就应当缴纳该部分物管费和公摊费。2.至于开发商要求购房者缴纳的其它费用就应当视《购房合同》的具体约定而定，一般而言，针对房屋的必要支出都应当由购房者来负担。
　　 总的来说，广大读者在处理相关法律纠纷的时候，最重要的依据就是与开发商签订的购房合同，特别是其中的补充条款，以及涉及自身利益的一些细节更要反复推敲。