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解析名为民间借贷实为房屋买卖一案

发布日期:2018-10-16    作者:房产律师
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)
  一、原告诉称
  原告黄女士起诉称: 2005年7月,被告原住的平房因绿化隔离地区旧村改造拆迁,购买了回迁楼房。2005年7月4日被告将一套回迁楼房卖给了我,该楼房位于甲市乙区XX村南区xx号楼xx单元xx,二居室,建筑面积90.20平方米。双方于2005年7月4日达成了买卖该套房屋的口头协议,约定:由黄女士(买方)购买甲市乙区XX村南区xx号楼xx单元xx二居室房屋,买卖价款为人民币374000元,买方将购房款交给卖方后,房屋所有权归买方所有。但是当时双方在中间人的建议下将买卖房屋的行为错误的写成了“以房抵债协议”。双方达成了房屋买卖协议后,当日共同到银行办理了买卖房屋的付款手续,由我将购房款374000元人民币交给卖方。卖方将该房的《回购回迁房协议》、收据以及其他有关资料原件、钥匙和入住手续交给我,我随即装修并居住至今。现在,开发商(XX房地产开发有限公司)发出办理《房屋所有权证》的通知,我随即告知被告并要求被告协助办理房产登记和过户更名登记手续。但是被告一直未配合,同时我也听小区部分住户说:“回迁房买卖不一定合法”,我只有诉至法院,请求:1、判决确认我与被告于2005年7月4日买卖房屋(坐落于甲市乙区XX村南区xx号楼xx单元xx号)的行为合法有效;2、判令被告配合我办理房屋产权登记手续,直至将产权证办理到我名下。
  二、被告辩称
  被告梁先生辩称:不同意黄女士的诉讼请求。1、驳回原告诉讼请求,双方为民间借贷关系,以房抵债协议是担保环节,双方不是房屋买卖关系;2、由于双方没有办理抵押登记,以房抵债协议约定不符合《担保法》规定的担保方式,该协议应认定为非典型的担保方式;3、双方之间的借款没有约定还款期限,作为债权人的原告可以随时要求履行还款,但应当给予债务人必要准备期限,只有在答辩人拒不还款或无力还债情况下,原告才能就“以房抵债”协议项下的房屋主张权利;4、如果对方能够给我30万元,我方同意对方的诉讼请求。
  第三人述称,以法院判决为准。
  三、法院查明
  法院经审理后查明:XX公司(甲方)与梁先生(乙方)于2005年7月4日签订回购回迁房协议,约定:“乙方自愿在此次拆迁中就地上楼,所选回迁房为XX村(暂定名)xx号楼xx单元xx号(现甲市乙区XX村南区xx号楼xx单元xx号,以下简称涉案房屋),购房人实际应交购房款人民币236896元。”后梁先生履行了其义务,对此,XX公司认可其与梁先生之间就涉案房屋不存在纠纷。
  2005年7月4日,黄女士(甲方)与梁先生(乙方)以及中间人马某签订以房抵债协议,约定:乙方在此确认:截止2005年6月20日止,乙方结欠甲方债务374000元,为归还上述债务,乙方同意将其所拥有的位于乙区XX村南区xx号楼xx单元xx号房产抵偿给甲方。甲方同意按照乙方《回购回迁房协议》的房产价值,作为抵债房产的价值。乙方应保证如下事项:1、对抵债房产拥有所有权和处分权;2、提供抵债房产所有原始文件、票据包括《甲市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《回购回迁房协议》及《收据》、《准住证》、梁先生的身份证复印件;3、主动办理该房产的房屋所有权证及土地证等证书,并协助甲方办理房产过户手续。甲方应对抵债房产进行验收后,办理该房产的接收手续。验收中发现乙方交付的抵债房产不符合合同约定的,甲方有权拒绝接收并追究乙方的违约责任。甲乙双方签署本协议后,应到相关部门办理房产的过户手续,如若年后才能办理手续,乙方仍然要协助甲方办理该房产的过户手续,所发生的过户费用由甲方承担。任何一方不履行本合同规定的义务或履行义务不符合协议规定的,应承担违约责任。违约金为本协议所规定的债务金额的20%。违约金不能弥补对方损失的,还应向对方支付相应的赔偿金。当日,黄女士通过中国XX银行将374000元支付给了梁先生。梁先生亦认可收到了上述款项。
  现黄女士主张双方的法律关系系房屋买卖关系,只是当时中间介绍人说农村房屋买卖可能不合适,所以才以以房抵债的形式签订的协议。就该主张提供了以房抵债协议中间人马某以及当时参与介绍人蔡某的证人证言予以证明,马某证实黄女士向梁先生买房,双方为房屋买卖关系。蔡某证实是梁先生让他帮忙卖房,然后蔡某找马某帮忙卖房。对此,梁先生表示不认可,并认为双方之间是民间借贷关系。
  四、法院判决
  法院经审理后作出判决:
  1、确认黄女士与梁先生于二OO五年七月四日就甲市乙区XX村xx号楼xx单元xx号房屋(现地址为甲市乙区XX村南区xx号楼xx单元xx号)房屋买卖关系有效;
  2、梁先生于本判决生效后十日内协助黄女士办理甲市乙区XX村南区xx号楼xx单元xx号房屋的产权登记手续,将房屋所有权登记至黄女士名下,税费由黄女士负担,第三人XX房地产开发公司予以协助;
  3、黄女士于上述房屋产权登记至黄女士名下之日起十五日内给付梁先生十五万元。
  五、律师点评
  北京房屋买卖纠纷律师靳双权分析认为:本案的争议焦点在于梁先生与黄女士之间法律关系的性质。黄女士主张是房屋买卖合同关系。梁先生主张是民间借贷关系。靳律师认定为双方的法律关系为房屋买卖合同关系,理由如下:首先,以房抵债协议包括房屋的验收、过户以及违约责任等内容符合房屋买卖关系项下权利义务关系的表现;其次,双方签订以房抵债协议后,黄女士一直居住在涉案房屋内,如果双方是民间借贷关系的话,签订以房抵债协议后并不必然产生梁先生将涉案交付给黄女士后果,而双方是房屋买卖合同关系的话,梁先生收到374000元后将涉案房屋交付给黄女士,黄女士一直居住在涉案房屋内更符合常理;最后,作为以房抵债协议中间人的马某亦出庭作证证明双方是房屋买卖合同关系,与查清的事实能够相互佐证。综上,可以认定双方法律关系系房屋买卖合同关系,系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,该房屋系按经济适用房管理的房屋,现已具备办理房屋所有权证的条件,不具备不能交易的其他限制条件,所以双方之间的房屋买卖合同关系有效,对于黄女士要求确认双方的房屋买卖关系有效的诉讼请求法院予以支持,对于黄女士要求梁先生协助其将涉案房屋产权办理至其名下的诉讼请求法院也予以支持。梁先生应在XX公司的协助下办理涉案房屋的所有权证,梁先生在涉案房屋的所有权证办理完毕后,协助黄女士办理房屋产权变更登记手续,将房屋过户至黄女士名下,过户产生的费用由黄女士负担。
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