两限房中的借名买房问题该如何解决？

发布日期：2018-10-18 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　原告赵某诉称，2009年6月，我通过朋友介绍得知郑某玉有意将803号房屋转让，遂与郑某玉进行接洽。2009年7月2日，我与郑某玉正式签署《协议书》，约定郑某玉将803号房屋转让给我，我以郑某玉名义购买该房屋、交纳购房款，郑某玉只是挂名，对该房屋不享有所有权、使用权、处分权等，五年后该房屋能够过户时，郑某玉应当积极协助我办理各种过户手续，我一次性向郑某玉支付该房屋有偿转让费10万元。同时还约定，我在居住使用该房屋过程中，郑某玉有义务协助我办理各种手续。《协议书》签署的当日，郑某玉与房地产公司签署了《商品房预售合同》，并将该合同原件交给了我。2009年7月16日，我陪同郑某玉与银行及房地产公司签署了《个人住房(商业用房)借款合同》，之后郑某玉亦将该合同原件交给了我。同日，我以转账方式向郑某玉支付了房屋转让费10万元整。2009年7月10日，郑某玉出具委托书并办理公证，委托其丈夫沈文东全权代表郑某玉办理803号房屋房产购买及相关的全部手续。2009年7月22日，我与沈文东办理了该房屋的入住手续，领取了房屋钥匙，并对房屋进行了装修，我陆续交纳了代办产权费、专项维修资金及房屋买卖契税，2010年11月30日，涉案房屋取得了房屋所有权证。现因郑某玉拒不办理，故提起诉讼，请求判令郑某玉配合我办理803房屋之权属转移登记手续。
　　2、被告辩称
　　被告郑某玉辩称，1.我与赵某于2009年7月2日签订的《协议书》无效。首先，赵某不具备购房资格，其本人更不具备购买两限房的资格。803号房屋属于政策保障房两限房，故赵某无权购买。其次，诉争房屋为通过资格审核确定资格具备条件才可以购买的两限房，属于政策性的保障性住房，该房屋的上市交易需要特定的条件。本案中，双方间的借名买房协议因违反了国家政策亦违反了社会公共利益及法律、行政法规的强制性规定，故应属于无效。2.赵某无权请求我配合办理房屋权属转移登记手续。首先，双方没有签订过房屋买卖合同，因赵某想规避法律及政策规定，其明知自己不具备购房资格，仍以我的名义购买政策保障房即两限房，故其无权请求办理房屋权属转移登记。其次，购买经济适用住房等保障性住房的借名购房协议，因违反相关政策、法规的规定，侵害其他广大符合购房资格的购房人的利益，应认定为无效，故赵某无权要求我配合办理权属转移登记。故我不同意赵某的诉讼请求。
　　二、法院查明
　　803号房屋是郑某玉经拆迁取得的安置补偿房，性质为两限房。2009年7月2日，郑某玉与房地产公司签订《商品房预售合同》，约定郑某玉购买803号房屋，房屋总价款为563799元，签订合同当日，买受人需向出卖人交纳213799.67元，其余350000元向银行办理抵押贷款。2009年7月2日，赵某(乙方)与郑某玉(甲方)签订《协议书》，双方协议1.乙方以甲方的名义购买上述房屋;2.乙方以甲方的名义去购房处交购房款伍拾陆万叁仟柒佰玖拾玖元及其他费用;3.因两限房国家有政策的限制，乙方购买后房屋产权证上户主仍为甲方，甲方对此只是挂名并不对房屋享有所有权、使用权、处分权和孳息权。此权利均为乙方所有;4.乙方在居住中，甲方有义务协助乙方办理各种手续;5.如果乙方对该房屋进行出租时甲方应当协助乙方办理各种手续;6.如果五年后该房屋能够过户时，甲方应当积极协助乙方办理各种过户手续，所需费用由乙方负责负担。2009年7月10日，郑某玉办理委托公证，委托沈文东作为其代理人，全权代表其办理803号房产购买及相关的全部手续。
　　2009年7月16日，郑某玉与银行、房地产公司签订《个人住房(商业用房)借款合同》，贷款为350000元。同日，赵某支付郑某玉100000元，并按月偿还803号房屋的银行贷款。至2017年10月23日，赵某已付清全部贷款本金及利息。
　　2009年7月21日，房地产公司将803号房屋交付，赵某收房并装修入住，交纳供暖费、物业费等各项费用。2010年11月30日，803号房屋房屋所有权证下发，房屋所有权人为郑某玉。
　　三、法院判决
　　郑某玉配合赵某办理803号房屋的权属转移登记手续，将房屋过户至赵某名下。
　　四、律师点评
　　北京房产律师靳双权认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定。根据双方一致确认的事实，可以认定本案原被告之间存在借名买房合同关系，该合同是双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，郑某玉的房屋虽然是两限房，但是拆迁取得，并非摇号取得，并未损害社会公共利益，故双方间的合同合法有效。合同签订后，赵某已履行了合同义务，并占有使用该房屋至今。该房屋已于2010年11月取得房屋所有权证，并距今已满5年，符合上市交易条件，赵某具有购房资格，故应对赵某要求郑某玉配合办理房屋过户的诉讼请求予以支持。郑某玉所述双方间房屋买卖合同应为无效的抗辩意见，缺乏法律依据。

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