房产登记与实际所有人不符，如何认定房屋归属

发布日期：2018-10-19 作者：刘琬琳律师

任一与任二系父子关系。任一出生在无锡市郊区蠡园乡湖滨村（以下简称湖滨村），10余岁时即离开家乡至上海谋生，并在上海结婚，生育任二等子女。任二响应国家号召从上海下放回到湖滨村，并于1972年下半年向湖滨村申请在湖滨村任巷建造房屋一间。此后不久，村民任三在任二房屋东侧建造房屋一间。1979年，任二因落实政策调至无锡市区工作，将房屋交其伯父任君良管理。1989年5月，任一向邻居任三购买其房屋，并于同年7月办理了房产证。因任一住在上海，也将该房屋交给兄长任君良管理。1991年左右，湖滨村为村民的房屋统一办理房产证时，任君良将两间房屋一起申报在任一名下，登记为34号，随后领取新房产证，并注销了任一的原房产证。同时，领取了使用权人为任一的农村集体土地使用证。1999年11月24日，任一与城镇居民杨某签订房屋买卖协议，将任巷34号平房二间卖给杨某，协议签订后，上述房屋的产权证和土地证均由杨某保管，房屋一直由杨某使用至拆迁止。2007年4月5日，杨某与相关拆迁安置单位签订奖励领取通知，并同时交出旧房钥匙。2007年5月，任巷34号房屋被拆除。2007年10月9日，任二向滨湖区人民法院起诉，请求确认任巷34号房屋靠西一间的所有权归其所有。
法院判决：认定权属登记错误
人民法院经审理认为：房屋所有权证是房屋产权的合法凭证，一般来说，认定房屋产权的归属应以房屋所有权证为准。但房屋所有权证亦非认定房屋产权的唯一依据，当其他证据能够证明房屋所有人与所有权证书所载不符时，仍应本着以事实为依据，以法律为准绳的原则，依法确认房屋产权的归属。本案讼争房屋因登记产权时错误，造成所有权人与所有权证书记载不同。遂作出（2007）锡滨民一初字第2459号民事判决：任巷34号房屋（证号锡郊房权字第046671号）中靠西一间（约40平方米）的所有权归任二所有。任二依据该判决书取得拆迁安置房屋一套。
律师说法：如何认定本案的所有权
因合法建造、拆除房屋等事实行为而设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。建造房屋属于取得权利的事实行为，房屋建好后即在事实上产生了房屋的所有权，建造人亦因此取得该房屋的所有权。房屋一经拆除，标的物归于灭失，物权也随之消灭。根据杨某与任一签订的房屋买卖协议，杨某于1999年向任一购买讼争房屋，在支付购买款后，任一已经实际交付房屋及相关产权证及土地证，房屋由杨某实际居住至拆迁均系事实。鉴于讼争房屋的产权证与土地证上所有权人均为任一，任一有权以自己的名义处分该房屋，故杨某与任一之间的房屋买卖关系已成立。任二主张讼争房屋中靠西一间系由其建造、产权应当归其所有的请求，因其未提供足够的证据证明产权证、土地证是在任二父子不知情的情况下领取的，且在1991年领取权属证书后，至2006年才发现登记权利人的错误陈述，与常理相悖。
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