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离婚房产分割

发布日期:2018-10-19    作者:程智华律师
房产是每一个家庭必须的生活资料,几乎每个婚姻的裂变都会涉及到离婚房产分割问题。在离婚诉讼中房产经常是夫妻分割的最有价值财产,它浓缩了夫妻在婚姻关系存续期间大部分财富的积累,凝结着当事人几年、甚至几十年的辛苦和汗水。当夫妻关系融洽时,它是双方的“爱巢”;一旦夫妻感情突变,它又是双方争夺的“主战场”。一、了解离婚房产分割的特殊性夫妻离婚房产分割有着区别于夫妻其他共同财产分割的特殊性,了解这些特殊性将有助于我们判断法院在审理离婚房产分割案件时的基本思路。1、房产是人类生存的基本需求。解决并保障人民群众的居住问题是政府的基本职能之一。“吃、穿、住、行、用”是人的五大需求,“住”排第三,可见人类对“住”的需求程度。唐代大诗人杜甫曾赋诗许愿:“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山!呜呼!何时眼前突兀见此屋,吾庐独破受冻死亦足!”所以,无论现在房价有多贵,人们还是争相购房,这也是原因所在。一个人如果不能解决居住问题,就有可能露宿街头,更有可能被冻死,这在当今社会是谁也不愿看到的;一群人如果不能解决居住问题,就有可能引起社会的动荡,政局的不稳。因此,能否解决好人民群众的居住问题也是考验一个政府执政能力的标准之一。    2、房产不能进行实物分割。房产是不动产,房产是附着于土地上的定着物,具有不可移动性,不能像冰箱、空调一样被搬来搬去。我国对不动产的管理实行的是登记制度,房产的转让、抵押都要依法进行登记,没有进行登记就不产生转让、抵押的效力。因此,夫妻分割一套房产,不可能按照房产的间数分割所有权,否则就破坏了房产设计功能的完整性,更没有办法进行物权登记。3、房产类型的多样化。随着近年来房产政策的不断变化,历史遗留下来的房产类型比较复杂,有承租、使用的公房、廉租房、福利房、商品房、自建私房、经济适用房等等,这些类型的房产和当地政府的政策具有很大关系,具有很强的地域性特征。因此,本文并不试图研究全国各地已经出现的房产类型及这些类型的房产在离婚诉讼中如何分割,本律师仅就夫妻共有产权房的分割方法,结合自己多年的司法实践加以分析、研究。产权房一般指的商品房,也包括售后公房,是指当事人拥有上海市房地产登记管理部门颁发的《上海市房地产权证》,能够独立上市交易,不受政府政策限制的各类所有权房产。二、离婚房产分割的具体方法关于共有物的分割,《物权法》第一百条规定:“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”鉴于前文讲到的房产分割的特殊性,故不可能对诉争房产进行实物分割。《婚姻法》第三十九条规定:“离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决”。由此,只要夫妻双方协商一致,夫妻离婚房产分割可以有以下几种方法:1、折价。夫妻只有一套房产的,离婚后房产归夫妻一方所有,获得所有权的一方支付另一方房屋折价款;夫妻有多套房屋的,也可以对多套房屋按照折价补偿的方式进行分割。折价补偿的分割方法,在司法实践中较为常见,也是上海法院最常采用的离婚房产分割方法。2、变卖。在离婚诉讼期间,夫妻双方共同将诉争房产在市场上出售,然后依法分割卖房款。变卖在夫妻离婚诉讼中很少遇到,其主要原因在于变卖需要夫妻双方均同意出售为前提,然而房产的买卖一般需要几个月的时间,而法院审理离婚案件的审限最长也就6个月。3、拍卖。拍卖和变卖的方式基本相似,都是在诉讼期间将诉争房产出售,然后依法分割卖房款。但拍卖和变卖的不同之处在于:变卖是夫妻双方按照市场价出售,而拍卖则是法院委托拍卖行按照拍卖规则进行出售。由于实践中拍卖的价格往往会低于市场价,所以很少有夫妻在离婚诉讼阶段就委托法院对诉争房产进行拍卖分割的。4、赠与。离婚诉讼案件中将诉争房产进行赠与处理,可以是夫妻双方共同赠与,也可以是夫妻一方赠与所拥有的房产份额。总之,只要当事人同意赠与,法院并不排斥。如夫妻双方或一方将所拥有的房产份额赠与自己的未成年子女等等。5、放弃。离婚房产分割诉讼中,当事人的财产权利如何行使均为当事人的自由,夫妻一方放弃分割夫妻共有房产,只要意思表示真实,法院一般都会确认。
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