父母子女之间的借名买房案件，如何进行登记？这种问题如何处理？

发布日期：2018-10-19 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　原告周某全、孙某珠诉称，我们是周某的父母。2004年，周某与房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买501号房屋。当时是因为我们无法办理贷款，故借用周某名义购房，各项费用均由我们支付，房屋亦用于拆迁周转所用。2008年8月1日，为明确各方权利义务，我们与周某签订了《情况说明》。我们认为《情况说明》是各方真实意思表示，合法有效。我们与周某应当按照出资额享有房屋相关权益。后周某拒不承认之前所签订的《情况说明》，故向法院起诉，请求法院判决：1、确认双方签订的《关于501号室住所出资额情况》(以下简称《情况说明》)有效;2、确认按实际出资额确定我们在501号房屋(以下简称501号房屋)的享有90%所有权份额;3、周某协助办理501号房屋转移登记手续。
　　2、被告辩称
　　被告周某辩称：《情况说明》只是一个记录不是合同。出资人是直系亲属，不能是三个甲方，没有乙方。周某是501号房屋所有权人。
　　二、法院查明
　　周某全与孙某珠是夫妻关系。周某与刘某权是夫妻关系，2005年9月8日登记结婚。
　　2004年5月20日，周某与某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买501号房屋。付款方式为按揭贷款方式。
　　2005年12月6日，周某取得501号房屋所有权。
　　2008年8月1日，周某、孙某珠、周某全签订《情况说明》，约定“1、首付款部分：由周某占50%份额，由其父母周某全、孙某珠占50%份额(已实施)。2、银行贷款部分：由周某全、孙某珠承担还贷责任并享有其份额(从开始已实施)。3、将来如处置该住所，所有收益或债务均由上述份额分担。4、银行贷款部分备注：周某与刘某权结婚后，共同分担了从2005年10月至2006年5月的共计8个月的月还，款为二人共同偿还，将来如做财产分割时须另行协商”。
　　周某全、孙某珠主张因购房时无法办理贷款，故借周某名义购房，之后以《情况说明》方式予以确认。《情况说明》是各方真实意思表示，应为有效。依据《情况说明》，谁出资谁取得所有权。经计算，周某出资额为10%，周某全、孙某珠出资额为90%。同时，周某曾经在2006年书写《声明》，放弃501号房屋所有权。因此要求确认《情况说明》有效、确认按照出资额享有90%所有权、周某协助办理转移登记。周某全、孙某珠对上述主张提交《声明》予以佐证。周某对《声明》真实性予以认可。周某主张《情况说明》没有“合同”字样，只是记录，且是直系亲属之间签订，故不属于合同。周某主张501号房屋是考虑到父母子女关系赠予的，不存在借名登记的情形。
　　三、法院判决
　　1、确认周某全、孙某珠、周某于2008年8月1日签订的《关于501号室住所出资额情况》有效。
　　22、驳回周某全、孙某珠其他诉讼请求。
　　四、律师点评
　　北京房产纠纷律师靳双权认为，501号房屋购买时间为2004年，早于周某与刘某权结婚时间，故该房屋属于周某婚前财产。
　　虽然《情况说明》没有“合同”字样，但该文件不仅就周某、周某全、孙某珠三人关于501号房屋的出资情况进行了说明，而且对三人就501号房屋的部分权利义务进行了约定，属于平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，符合合同的特征，属于民事合同。《情况说明》是相对方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。因此，周某全、孙某珠要求确认《情况说明》有效的诉讼请求，应予以支持。
　　周某认可《声明》是其所签。从签订日期来看，《声明》在先，《情况说明》在后。二者不一致的地方应以后者为准。周某全、孙某珠提交《声明》欲主张周某放弃501号房屋所有权，故所有权应当归周某全、孙某珠。但依据在后的《情况说明》的内容可以看出周某、周某全、孙某珠三方之后协商一致周某对501号房屋是享有权利的。因此，对周某全、孙某珠上述主张不予采信。
　　周某全、孙某珠以《情况说明》作为依据，以合同纠纷诉至法院，主张2004年购房时是借名买房。借名买房的双方之间应为债权关系，周某全、孙某珠可以依据《情况说明》中约定的债权提出转移登记的请求。但现周某全、孙某珠基于物权直接要求确认按出资额比例享有501号房屋所有权，没有相应依据，不予支持。
　　依据《情况说明》，可以认定双方确曾就501号房屋所有权份额的问题达成协议，但因周某全、孙某珠自认不具备购房资格，故现并不具备转移登记条件，对于周某全、孙某珠要求周某协助转移登记，不予支持。周某全、孙某珠可待今后具备条件时另行主张权利。

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