卖方一房二卖买方诉至法院——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告王先生起诉称：1988年4月23日，我与被告签订了房屋买卖协议书，约定：被告将位于甲市乙区XX街88号(新号为XX街128号)的在建商品房59.54平方米以777.52元/平方米价格出售给我，当时未约定产权登记时间。同日，我将购房款47，751.2元支付给被告，被告出具了收款收据。1990年被告向我交付10单元303室房屋，我居住至今。此后，我多年一直要求被告为我办理产权证，被告以种种理由推诿。2013年8月，我了解到被告可能将涉案房屋出售给A地XX实业开发公司(以下简称XX公司)并已过户的信息，我随即到公司了解情况得知：被告已于1988年4月30日与XX公司签订房屋买卖协议，将上述涉案房产出售给该公司，双方已于2005年通过诉讼方式办理了产权登记手续，XX公司实际已取得涉案房屋产权证。综上，我与被告签订的协议在先，并且合法有效。被告将已出售给我的房产二次出售给XX公司并办理了房产登记手续，致使被告客观上已无法履行为我办理产权证的义务，导致合同目的无法实现，给我造成了重大经济损失，所以请求法院判令：1、解除我与被告之间的房屋买卖协议。2、被告返还我已经支付的购房款47，751.2元。3、被告赔偿我经济损失514，365.8元。4、被告向我承担47，751.2元的赔偿责任。5、本案诉讼费由被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告AA公司答辩称：1、我公司自1984年成立以来，法定代表人从未变更，凡是协议、合同事务均由法定代表人冯先生亲自签章，他人未经委托不能代签，且公章、合同章、法人章均由冯先生保管。2、我公司自成立至今在甲市仅为完成旧城改造拓宽三路而开发了静宁路、洪门子两处建设用地，因此我公司从未开发过XX街地区，也没有在XX街地区有建设项目，因此不可能出售XX街地区的房屋。公司出售房屋必须要五证齐全，而我公司并不具备此条件。至于我公司与XX公司之间的房屋买卖纠纷，我公司当时并未出庭，不知道XX公司如何办理的房屋产权过户。3、我公司从来没有向原告出售过原告诉称的房屋，也没有收过原告的房款。综上所述，原告与我公司之间没有法律关系，应当驳回原告的诉讼请求。
　　三、法院查明
　　法院经审理查明：1988年4月23日，原告王先生与被告AA公司签订房屋买卖协议，约定被告将甲市乙区XX街88号(现为：甲市乙区XX西路街道XX街128号)建筑面积59.54平方米的在建商品房出售给原告。房屋价款每平方米777.52元，共计47，751.20元。合同签订当日，原告交纳购房款47，751.20元。房屋建成后，被告入住甲市乙区XX西路街道XX街128号10单元303室房屋至今。
　　又查，甲市乙区XX西路街道XX街128号是甲市第一汽车运输公司(现为甲市交运集团)所属的土地。因被告与甲市交运集团存在往来账款及债权债务关系，被告便将甲市乙区XX西路街道XX街128号10单元部分房屋转卖出售。1988年4月30日，被告与XX公司签订房屋买卖协议，约定被告将甲市乙区XX西路街道XX街128号10单元1-3层建筑面积523.635平方米(包括已出售给原告的涉案房屋)出售给XX公司。该合同成立后，因被告迟延为XX公司办理产权证引发诉讼，法院于2004年7月30日作出民事判决书，确认甲市乙区XX街88号(新号为128号)东单元(即10单元)1-3层101、102、103、201、202、203、301、302、本案涉案房屋303号房屋归XX公司所有，并判令被告为XX公司办理上述房屋的所有权证。判决生效后，被告未履行生效判决，法院作出协助执行通知书，为XX公司办理了上述房屋的所有权证。至此，位于甲市乙区XX街88号(新号为128号)东单元(即10单元)1-3层101、102、103、201、202、203、301、302、本案涉案房屋303号共九套房屋的产权证登记在XX公司名下。
　　再查，被告AA公司登记的法定代表人冯先生已死亡，因公司遗留问题法定代表人一直未进行工商变更登记，现该公司的实际负责人为冯先生之女冯小姐。
　　另查，在本案审理过程中，经原告申请，法院委托A地XX房地产评估商务有限责任公司评估位于甲市乙区XX西路街道XX街128号10单元303室(建筑面积59.54平方米)即本案涉案房屋的价格，XX公司以2014年9月23日作为评估基准日作出了涉案房屋市场单价为9441元/平方米，总价为562，117元的评估结论。根据国家统计局公布的房价指数，甲市地区2014年房屋价格较2013年环比上涨0.94%。
　　四、法院判决
　　法院经审理后作出判决：
　　1、解除原告王先生与被告甲市AA房地产开发公司于1988年4月23日签订的《房屋买卖协议书》。
　　2、被告甲市AA房地产开发公司于本判决生效后十五日内向原告王先生返还购房款47，751.20元，并赔偿原告王先生经济损失509，066.88元。
　　3、驳回原告王先生的其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　　北京房产律师靳双权分析认为：本案首先要确定的是原、被告之间是否存在真实的房屋买卖关系，该协议是否合法有效。首先，被告自始否认其开发过XX街地区的涉案房产，也未与原告签订过房屋买卖协议，但根据法院民事判决及该案中相应证据曾认定被告于1988年4月30日将包括涉案房屋在内的9套房屋出售给了XX公司，期间，(2004)城法民一初字第302号案件审理中依法向被告送达了诉状副本、应诉通知、开庭传票及相关法律文书，被告在上诉期届满前未提出上诉，该判决现已生效，且已执行，即通过执行人民法院生效判决书确定的义务XX实公司取得了涉案房屋的所有权证。根据民事诉讼法及证据规则的相关规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外，被告在庭审中并未提供证据对其主张予以佐证。另根据案件的具体情况，法院就案件举证责任重新进行了分配，并要求被告对其不予认可的公章及财务印章申请评估鉴定，被告虽提供了公司备案公章的印文，但被告在限定的期限内未能提交鉴定申请，也未能提交公司历年所使用过的全部印章，致使原告提供的房屋买卖合同上的被告的印章及收款收据上的印章不能通过鉴定确认非被告的印章，对此，被告应负有举证不能的后果。所以法院对被告辩称没有与原告签订合同之理由不予采纳。其次，从原告的涉案房屋交款收据、案外人持有的与涉案房屋关联的交款收据、被告(2004)城法民一初字第302号案卷中交款收据来看，财务专用章均一致，被告又未提供证据对该公章的真实性予以反驳，故对被告否认收取原告的购房款的辩称不予采信，双方存在房屋买卖合同关系。再次，(2004)城法民一初字第302号卷宗材料可以反映出涉案房屋所属土地为甲市交运集团，XX街128号10单元均不是交运集团及其下属公司职员居住，且被告与交运集团之间又存在往来账目及债权债务，所以涉案房屋是通过被告发生的流转。综上，原、被告之间存在房屋买卖关系，签订的房屋买卖协议真实有效。
　　原、被告双方签订房屋买卖协议后，原告履行了支付全部房款的义务，原告也入住该房屋。根据我国《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。被告出售该房屋，应当为房屋买受人办理房屋所有权证，而被告又将房屋另行出售，造成涉案房屋一房二卖。一房二卖后被告不办理房屋产权，被另一买受人XX公司诉至法院，涉案房屋产权已办理至XX公司名下，被告行为导致原告取得房屋所有权的合同目的无法实现，因此房屋买卖协议的法定解除条件已成就，所以对原告要求解除房屋买卖协议书的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告返还房款、赔偿损失的诉讼请求，合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，有权要求赔偿损失。现双方合同已依法解除，被告应当向原告返还购房款。为了维护社会主义市场经济科学、有序的发展，使交易秩序进一步规范、和谐，当事人应当遵循诚实、信用、公平、等价有偿的基本原则，因房屋价格的上涨，原告购买房屋后可期待利益已成为现实利益，合同解除后，房价上涨给原告造成的损失应由被告承担。原告于2014年3月17日向法院申请对涉案房屋进行评估鉴定，A地XX房地产评估商务有限责任公司以2014年9月17日作为评估基准日对房屋市场价值进行了评估，评估结论为涉案房屋的市场单价为9441元/平方米，总价为562，117元。经审查，A地XX房地产评估商务有限责任公司评估程序、评估方法均合理合法，但其确定的评估基准日不准确，涉案房屋价值的评估基准日应以原告起诉立案，即2013年11月12日时为准。根据国家统计局向社会已公布的房屋市场价格增幅比例的相关文件，甲市地区2014年房屋价格较2013年环比上涨0.94%。法院酌情按照上述标准，确定基准日2013年11月12日涉案房屋的市场单价为9352元，总价为556，818.08元，扣除原告已支付的购房款47，751.20元，涉案房屋的溢价损失实际为509，066.88元，因此对原告要求被告返还购房款并赔偿损失的诉讼请求按实际溢价损失予以支持。关于原告要求被告承担47，751.20元赔偿责任的诉讼请求，因涉案房屋自建成后即由原告居住使用，在长达二十余年的时间里原告均未对房屋产权情况尽到合理的注意义务，直至2013年底才得知房屋产权证办理在XX公司名下的事实，原告对损失的扩大亦有一定的过失，所以对原告的该部分诉讼请求不予支持。关于合同解除后涉案房屋处理的问题，根据相关法律规定，合同解除后原告应将涉案房屋退还产权人，因本案为变更之诉，且XX公司在审理期间不要求参加诉讼，法院依法向其告知，如原告拒绝腾交房屋，可另案起诉腾房。综上法院判决是正确的。