农村房屋买卖合同无效及返还房屋纠纷案件

发布日期：2018-10-23 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　杨某飞诉称：2006年1月10日，杨某飞与郭某达签订农村房屋买卖合同，杨某飞将登记在其名下使用的位于北京市顺义区大孙各庄镇大段村面积为331平米的宅院一处以29500元的价格卖与郭某达。合同签订后宅院及红本交由郭某达掌控并使用。因为对我国农村房屋买卖的相关政策法规所知甚少，且因卖房时未经家人同意家庭矛盾不断，根据我国相关法律法规规定，故诉至法院，请求判令：1.确认杨某飞与郭某达于2006年1月10日签订的《房屋买卖合同》无效;2.郭某达返还杨某飞集体土地建设用地使用证范围内的宅院及该土地使用证，杨某飞返还郭某达购房款29500元;3.案件受理费由郭某达负担。
　　2、被告辩称并反诉
　　郭某达辩称：1.杨某飞于2014年9月20日曾就本案纠纷向顺义法院起诉过一次，该案中委托评估机构对房屋进行评估出具评估结论后，杨某飞就撤诉了。现在又就同一纠纷重复起诉至法院，是浪费司法资源;2.郭某达认为双方签订的《房屋买卖合同》有效，有双方的签名，且有6名证人签字，其中还有村委会的人员参与，在合同上明确载明“口说无凭立字为证”，从法律上已经确定了该合同的法律效力，因此合同有效。3.我国婚姻法有规定，夫妻双方对于夫妻共同财产有平等处理权，因生活需要夫妻双方都有权利处分夫妻共同财产，他人有理由相信夫妻双方都知道处理夫妻共同财产时，另一方不得以不同意或不知道损害善意第三人的权益，郭某达认为本案中杨某飞以家庭矛盾为由要求确认合同无效是借口;4.我国土地管理法规定严禁城镇居民购买宅基地上的房屋，没规定农村居民不能购买，郭某达系农业户口，其购买杨某飞宅基地上的房屋是有效的，宅院应归郭某达所有;5.若法院最后认定双方签订的《房屋买卖合同》无效，杨某飞应给付郭某达45万元的经济补偿。
　　郭某达反诉称：郭某达在2014年顺义区人民法院审理杨某飞诉郭某达房屋买卖合同纠纷案件的审理过程中依法申请了评估并支出评估费2000元，且为参加庭审及评估产生误工费、交通费等损失，郭某达认为杨某飞起诉又撤诉出尔反尔的做法违背了诚实信用的原则，因而郭某达的损失应由杨某飞予以承担，故诉至法院，请求判令：1.杨某飞与郭某达签订的《房屋买卖合同》有效;2.杨某飞赔偿郭某达房地产评估费2000元、误工费700元、交通费2100元，合计4800元;3.集体土地建设用地使用证范围内的宅院房屋归郭某达所有;4.案件受理费由杨某飞负担。
　　二、法院查明
　　2006年1月10日，杨某飞作为立卖房人(出让人)、郭某达作为立买房人(受让人)签订《房屋买卖合同》，内容如下：“立卖房字据人谢广起即将家中原有瓦房五间宅院一处卖给郭某达名下为业，经中证人调解说和作价人民币贰万玖仟伍佰元整。由买日起翻修建筑与任何人毫无相干，卖主不能干扰，立字为证口说无凭，现金笔下交清。土地使用证移交买主。立卖房人谢广起，立买房人郭某达，中证人谢大名、胡可、王珂万，代笔人王锋，公元二○○六年元月十日立”。
　　郭某达及其丈夫的户籍为北京市密云县西田各庄镇白道峪村农业户口。
　　2014年9月25日，杨某飞以房屋买卖合同纠纷为由将郭某达起诉至法院，要求解除与郭某达签订的《房屋买卖合同》，返还郭某达购房款二万九千五百元。该案在审理过程中郭某达申请对院内房屋、附属物价值及宅基地区位补偿价值进行评估，经北京市高院摇号确定评估机构为北京东华天业房地产评估有限公司，该评估机构于2015年2月10日出具评估报告书，确定宅院在2015年1月16日的价值为人民币341991元，其中宅基地区位补偿价值为288362元，房屋及附属物价值为53629元。该评估报告的有效期自2015年2月10日起至2016年2月9日止。
　　在上述评估报告作出后，法院组织双方进行质证，郭某达认可评估报告的真实性及内容，杨某飞不认可评估报告中关于宅基地区位补偿价值的内容，称宅院未拆迁，不应有土地价值补偿。后该案杨某飞申请撤诉，法院口头裁定准许。本案庭审中法院调取了上述案件卷宗材料，双方均认可该卷宗材料的真实性及内容。
　　庭审中，杨某飞就其诉讼请求向提交如下证据：1.盖有顺义区大孙各庄镇大段村村民委员会公章的书面证明一张，时间为2015年8月16日，证明出具人是村委会会计，用于证明杨某飞和其土地使用证上登记的“谢广起”是同一人，系登记笔误，郭某达认可该证据的真实性及证明目的;2.《房屋买卖合同》复印件一份，用于证明双方存在房屋买卖关系及当时购房价格，现宅院由郭某达居住使用，合同原件在郭某达处，郭某达认可该证据的真实性及证明目的;3.使用人为谢广起的集体土地建设用地使用证复印件一份，用于证明杨某飞为该土地合法使用人，使用证原件在郭某达处，郭某达认可该证据的真实性及证明目的。
　　庭审中，郭某达就其对谢广起诉讼请求的反驳意见及其反诉主张提交如下证据：1.北京东华天业房地产评估有限公司评估报告书一份，用于证明宅院内房屋、附属物价值及宅基地区位补偿价值，杨某飞认可该证据的真实性;2.北京增值税普通发票一张，盖有北京东华天业房地产评估有限公司发票专用章，金额为2000元，用于证明郭某达在双方上一案件的诉讼中因申请对宅院进行评估支出评估费2000元，杨某飞认可该证据的真实性，不认可证明目的和关联性，认为无需做评估;3.盖有北京市密云县西田各庄镇白道峪村村民委会公章的误工证明及收入情况证明，日期为2015年8月16日，证明开具人为村委会书记，用于证明郭某达为应诉产生的误工损失为700元，杨某飞不认可该证据的真实性及证明目的;4.收据7张，用于证明郭某达为应诉及评估支出交通费2100元，杨某飞不认可该证据的真实性及证明目的。
　　本案庭审中，原审法院明确告知郭某达如下事项：因宅院的《房屋买卖合同》已经发生争议，为了避免损失扩大，在相关争议解决完毕之前，即法院作出终审判决之前，郭某达不得对房屋进行装修、改扩建等任何变动，应维持宅院的现状。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　1)确认杨某飞与郭某达签订的《房屋买卖合同》无效;
　　2)杨某飞返还郭某达房屋及附属物现价值五万三千六百二十九元;
　　3)杨某飞赔偿郭某达信赖利益损失二十万一千八百五十三元;
　　4)自杨某飞实际按照判决第二项、第三项全部履行完毕之日起七日内，郭某达将宅院腾退返还给杨某飞;
　　5)自杨某飞实际按照判决第二项、第三项全部履行完毕之日起七日内，郭某达将宅院的《集体土地建设用地使用证》原件返还给杨某飞;
　　6)杨某飞赔偿郭某达评估费损失一千四百元;
　　7)驳回杨某飞的其他诉讼请求及郭某达的其他反诉请求。
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　本案争议焦点之一为郭某达是否具备购置涉诉宅院的主体资格及双方签订之《房屋买卖合同》的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有;第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有特定福利保障性质，目的是保障本村村民的基本居住条件，其附着在宅基地上，与宅基地不可分离，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用权。本案中，郭某达主张其作为北京市密云县农民，购买宅院并未违反法律规定。对此，法院认为农村宅基地属于农民集体所有是指特定村集体内的宅基地归本村农民集体所有，不包括其他村的农民，故郭某达之辩解意见法院实难采信。郭某达不具备购置宅院的主体资格，其与杨某飞签订就宅院签订《房屋买卖合同》不符合法律的相关规定，应当依法认定该《房屋买卖合同》无效。
　　本案争议焦点之二为双方签订之《房屋买卖合同》无效后的财产返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
　　本案中，宅院房屋、附属物的现价值及宅基地区位补偿价值经评估机构评估出具评估报告，尚在有效期内，经法院组织质证，双方均认可其真实性，杨某飞称无需评估但未提交相关证据予以证明，故法院对评估报告予以采信。宅院虽未被拆迁征用，但双方之房屋买卖交易行为已完成多年，宅院房屋及所占土地价值有明显提升，基于诚实信用的基本原则，杨某飞现主张合同无效要求郭某达退还房屋，其应返还郭某达宅院房屋及附属物的现价值并对郭某达因合同无效造成的信赖利益损失给予补偿，其数额法院根据双方过错程度参照评估报告的意见予以确定。
　　杨某飞主张因家人不同意才要求确认合同无效，郭某达进行反驳并提交相关证据，综合庭审查明的情况法院认为郭某达之反驳意见符合生活常理，法院予以采信并作为区分双方过错程度的依据。郭某达要求杨某飞给付经济补偿款45万元无充分依据，因而法院对其主张过高部分不予支持。郭某达反诉请求中主张的评估费2000元属其因合同无效受到的损失且提交相关证据予以佐证，法院根据双方过错程度对郭某达此项主张予以部分支持，误工费和交通费主张因无充分证据证明且未提交正规发票，法院实难支持。

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