城中村纳入棚改户拆迁是否合法？1:1回迁，是比换套内面积还是比换安置房含公摊的总建筑面积？| 京平拆迁律师解惑答疑

发布日期：2018-10-24 作者：北京京平律师事务所律师

城中村纳入棚改户拆迁是否合法?京平律师答
您好，很高兴回答您这个问题。城中村能否纳入棚户区拆迁，这个问题的本质是对棚户区的划定范围、项目设立合法性的怀疑。　　

第一，相关涵义及棚改对象的理解　　城中村的含义容易理解，随着城镇化的不断发展，城市范围的不断扩大，很多原本的农村逐渐被包围在城市之中，但由于尚未经过法定征收程序变更土地性质，所以仍然是集体土地，也就是所谓的城中村。　　什么是棚户区?法律上并没有明确对棚户区的概念作出规定，参照财政部以及国家税务总局关于棚户区改造的定义：《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》中，所称的棚户区是指简易结构、房屋较多、建筑密度大、房屋适用年限较长以及使用功能不全、基础设施较为简陋的区域。　　根据棚改规划确定具体的范围，其中将包括中央企业在内的国有企业棚户区纳入改造规划，重点安排资源枯竭型城市、独立工矿区和三线企业集中地区棚户区改造。同时鼓励和促进国有林区、国有农场等区域进行棚改。　　所以，城中村纳入棚户区范围也是有可能的，要看纳入范围的城中村是不是符合棚户区的特征，最重要的是审查判断，棚户区改造项目是否是合法提起。　　第二，棚改项目的设立　　根据《国务院关于加快棚户改造工作的意见》规定，各地区要调查摸底，确定待改造棚户区的底数、面积、类型等情况，编制棚户区改造规划。并且做好征收补偿工作，和对棚户区改造项目进行项目立项、规划许可、土地使用、施工许可等审批手续。　　国家开展棚改项目本意是一项利民安居工程，因此在项目审批和资金支持上都给予了重大的优惠，包括建立行政审批快速通道，确保建设用地供应，落实财政支持，加大金融支持力度。但好的政策在落地时，却出现了不少走样的情形。很多明明不应当划成棚户的区域，由于项目中的隐形利益导致项目泛滥，规划不合理，拆迁补偿不合理等乱象丛生。这也就解释了为什么存在众多的棚改矛盾，被棚改的人更多的是抵触和害怕，好好的家被拆掉，后续生活难以保障。　　第三，城中村棚改拆迁的法律依据，及合法性的审查点　　征收拆迁只是棚改项目的一项前置程序，因此棚改拆迁仍然是依照国家关于征收拆迁的相关法律进行。其中城中村的拆迁，其土地性质仍然是集体土地，所以主要仍然是依据《土地管理法》及《土地管理法实施条例》进行拆迁补偿。同时《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条规定了，对于征收补偿安置时，房屋所在地已经纳入城市规划区(城中村的情形即属于此)，土地权利人有权请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准，即参照周边同类房地产市场价格进行补偿安置。　　对集体土地上的房屋征收，仍然要依法经过：拟征地公告、土地情况调查勘测、听证征求意见、制作一书四方案、组卷报省政府或国务院批准征地、正式的征地公告、拟定补偿方案并报批等程序，最后给与被征收人以合法的补偿与安置。　　因此，当遇到城中村棚改拆迁时，首先看补偿是否合理，跟周边同类房地产市场价结合自家的实际情况进行衡量，其次关注拆迁是否依法公告了相关信息，是否有合法行政机关的盖章落款。最后如果补偿不合理，自己发现有很多不合法规的地方，需要及时咨询专业人士，必要时还需要启动法律程序维权。
　　1:1回迁，是比换套内面积还是比换安置房含公摊的总建筑面积?
京平律师答
您好。安置房是拆迁补偿的一种方式，由于升值空间大、故土难离等原因大家愿意选择安置房这个补偿的方式，但是实践中，安置房到底包含不包含公摊呢?这个最好明确约定在协议里。　　一、法律对于公摊的规定　　法律层面上是拆一还一的，并且，不降低原有的生活居住水平，因此，可以得出：刨除公摊后的拆一还一。大家可以看看经过拆迁，是否减少了原有的居住面积。如果原来的房子没有公摊，之后的房子有公摊了，那就是降低了原有的面积，就是不合理。　　大家可以根据此标准跟拆迁方进行谈判。　　二、看协议约定　　如果已经签订安置补偿协议，看有没有明确约定是否包含公摊，有约定按照约定，没有约定一般对方会给包含公摊面积的安置房。　　如果还没有签订协议，建议大家在对安置房公摊约定清楚之后再签订安置补偿协议。并且交房的时间、面积、地段等，都明确约定在协议里。如果协议没有约定清楚，容易产生矛盾。　　除此之外，安置房的地段、面积、朝向、交房时间等也是重要的因素，大家在签字之前，要衡量全面。

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