咨询律师 找律师 案件委托   热门省份: 北京 浙江 上海 山东 广东 天津 重庆 江苏 湖南 湖北 四川 河南 河北 110法律咨询网 法律咨询 律师在线 法律百科
我的位置:110网首页 >> 资料库 >> 律师随笔 >> 查看资料

签订买卖合同后房屋被查封买房人权益如何维护

发布日期:2018-10-31    作者:程智华律师
案情简介:签订买卖合同后房屋被查封买房人权益如何维护
李吉(人物名称均为化名)系北京市通州区宋庄镇某公寓某号楼251号房屋(以下简称涉案房屋)的所有权人。2013年5月14日,李吉与王杰签订《房屋买卖合同》,李吉将涉案房屋出卖给王杰,房屋总价款149万元(含家具家电等)。同日,王杰支付李吉定金2万元,李吉将涉案房屋交付王杰居住使用。2013年5月29日,王杰支付首付款43万元。2013年6月4日,王杰支付首付款40万元。双方约定上述定金及首付款共计85万元应当用于解除涉案房屋原有的抵押贷款手续。王杰起诉至法院称:我和李吉之间的《房屋买卖合同》受法律保护,我已经支付了85万元购房款,现因李吉的原因导致房屋被查封,我的合法权益遭受损害。故诉至法院,请求判令:1.确认双方之间的《房屋买卖合同》有效;2.李吉继续履行双方签订的《房屋买卖合同》,并协助我办理过户手续。
法院判决:不能要求继续履行
法院认为:依法成立的合同,受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。双方签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示,且不违背法律的强制性规定,合法有效。故对于王杰要求确认王杰、李吉签订的《房屋买卖合同》有效的诉讼请求,于法有据,法院依法予以支持。履行不能,是指实际给付的内容为不能,给付不能发生不履行(原)债务的效力。该案中,王杰要求李吉继续履行合同,协助王杰办理过户手续。而涉案房屋处于司法查封的状态,李吉无法继续履行合同、协助王杰办理过户手续,构成履行不能。经法院释明王杰,王杰坚持要求继续履行合同,故对于王杰要求李吉继续履行《房屋买卖合同》并办理房屋过户手续的诉讼请求,依据不足,法院依法不予支持。
律师说法:如何认定房屋查封后的效力
房屋查封是指人民法院或其他司法机关把被查封人的房产贴上封条,或者通过登记机关对有权属登记的房屋进行权属限制,禁止被查封人对房屋权属进行转移或变更。在现实生活中,根据签订房屋买卖合同与房屋被查封的时间顺序,可分为“签前查封”(房屋买卖之前查封)与“签后查封”(房屋买卖之后查封)两种情形。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定可知,双方买卖房屋之后被法院查封的,房屋买卖合同依然有效。在房屋被查封后或者在明知房产被法院查封,买卖双方仍签订《房屋买卖合同》的,合同无效。本案中,王杰与李吉签订买卖合同在前,法院采取查封措施在后,该合同不违反前述法律和行政法规的强制性规定,亦不损害第三人权益,合法有效。虽然双方在办理房产过户手续之前,法院对房屋进行了查封,但房屋买卖合同的有效性依然不受影响。我国《物权法》第9条第1款规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。由此可知,我国以不动产物权登记作为物权变动的生效要件。当事人订立了合法有效的房屋买卖合同,只有依法办理了房屋所有权转让登记,才能发生房屋所有权变动的法律后果;不经登记,法律不认为发生了房屋所有权的变动。这既是不动产物权交易安全性和公正性的需要,也是不动产物权公示原则的必然要求。本案中,王杰与李吉虽已签订了《房屋买卖合同》,王杰也交纳了首付款并实际占有使用房屋,但双方未办理房屋的过户手续,从法律上来讲,涉案房屋的所有权仍归出卖人李吉所有,买房人王杰并未取得房屋的所有权。
以上就是关于签订买卖合同后房屋被查封买房人权益如何维护的介绍,还有其他问题可以向法邦网的律师进行详细咨询。
文章摘自网络如有侵权请联系删除

没找到您需要的? 您可以 发布法律咨询 ,我们的律师随时在线为您服务
  • 问题越详细,回答越精确,祝您的问题早日得到解决!
发布咨询
发布您的法律问题
推荐律师
蒙彦军律师
陕西西安
毕丽荣律师
广东广州
杨冬梅律师
浙江杭州
冯程律师
山东济南
吴健弘律师
浙江杭州
王海波律师
山东济南
沈岚敏律师
福建莆田
陈宇律师
福建福州
何江律师
湖南长沙
热点专题更多
免费法律咨询 | 广告服务 | 律师加盟 | 联系方式 | 人才招聘 | 友情链接网站地图
载入时间:0.06786秒 copyright©2006 110.com inc. all rights reserved.
版权所有:110.com