一件因买方为非集体经济组织成员，农村房屋买卖合同被确认无效

发布日期：2018-11-05 作者：靳双权律师

　　
　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　2011年12月，郑某鑫诉称：2004年11月1日，我将位于北京市平谷区x村宅院出让给袁某文，袁某文全额给付我购房款36000元后入住该宅院至今。现我子女成年，急需住房，但因我曾卖过农村宅院，故不能再申请宅基地。在我申请宅基地期间得知，我与袁某文签订的房屋买卖合同违反法律规定，应属无效，故我起诉要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。
　　2、被告辩称
　　袁某文辩称：第一，郑某鑫与我签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，现郑某鑫主张要求确认双方的买卖合同无效，显然违背诚实信用原则。第二，2011年11月6日，我已将房屋出让给袁莉。现房屋的实际所有人为袁莉，且袁莉具有合法购买房屋的资格。第三，郑某鑫与我签订的房屋买卖合同已达八年之久，郑某鑫将房屋转交给我后，我亦对房屋进行了大量的修缮及翻建，我有权将房屋转让给第三人。综上，我不同意郑某鑫的诉讼请求。
　　二、法院查明
　　经郑某鑫申请，法院委托司法鉴定所对郑某鑫与袁莉签订合同的形成时间进行鉴定。鉴定确认袁某文与袁莉签订的房屋买卖合同的形成时间为2012年1月，为本案立案受理后，而非合同书面时间2011年11月6日。郑某鑫认可鉴定结果，袁某文及袁莉均不认可鉴定结果并向法院提出再次鉴定的申请。另，袁莉提供了与袁某文签订的《房屋转让协议》，要求一并作为鉴定材料向鉴定机构提交。
　　2013年10月31日，北京司法鉴定业协会回函称，确认司法鉴定所运用的光密度参数统计法未在协会备案，且违反了《北京司法鉴定业协会关于办理文书司法鉴定案件的若干意见(试行)》的相关规定。
　　另查，袁莉在调查笔录中陈述，其购房款有300000元系向其亲友所借，其中100000元系向袁莉之妹袁梅所借。法院向袁梅调查，其表示袁莉确实借款100000元，借款来源均为现金而非从银行支取。
　　房屋曾因化工厂爆炸事故导致房屋受损，相关责任单位对受损房屋进行了赔偿，赔偿款由袁某文于2012年1月7日签字领取。审理中，袁某文代理人表示袁某文与袁莉签订的《房屋转让协议》约定了赔偿款事项，故赔偿款的领取实际是履行《房屋转让协议》。但在法院询问爆炸赔偿款相关事项时，袁某文本人并未提及合同中对此相关的约定。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　郑某鑫与袁某文签订的房屋买卖合同无效。
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。袁某文非北京市平谷区x村农村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地上房屋的条件，无权取得诉争房屋所对应的宅基地使用权，亦未经县区级土地管理部门进行权利确认，不能取得宅基地使用权，故袁某文与郑某鑫所签订的房屋买卖合同应为无效。
　　关于袁某文与袁莉所签订之《房屋转让协议》一节，该协议签署时间与本案立案时间相近，双方均不能合理解释购房款项的具体来源、去向问题，亦不能提供充分有效证据证明款项的实际给付情况，且袁某文将涉案房屋卖于袁莉后依然居住使用至今并领取了爆炸事故赔偿款有违生活经验逻辑，结合双方之间的亲属关系等情形，故对《房屋转让协议》的真实有效性，法院不予认定。

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