上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见

上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见
　　沪高法民—[2004]4号
　　农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理，具体如下：
　　第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。
　　第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
　　第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
　　第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。
　　对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：
　　第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。
　　第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。
律师办案心得：就上海市浦东新区人民法院来说，只要买卖合同签订，对方支付了价款，对于是否实际居住法院一般不作为主要参考依据，通常法院按照合同自愿原则，予以确认有效或继续履行。故请买卖双方予以注意。