解析经济适用房买卖不因借名买房而认定无效

发布日期：2018-11-13 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告朱某诉称：2004年9月，原告借被告之名购买了石景山七号住房。原、被告达成口头协议，约定该住房满5年后，被告将原告借名房产过户给原告，并协助办理房屋过户登记手续。2006年9月，原告以被告之名与开发商签订了购房合同，交购房尾款、维修款、契税、土地出让金、取暖费、物业费、水电费等一系列费用，并办理了各项手续，然后开始进行装修，2009年5月入住至今。同年被告到开发商领取房产证并交给原告。后原告向被告提出办理房屋过户登记手续，被告拒不配合。现房屋已满5年，为维护原告合法权益，故诉至法院。请求：1、判令原告借名买房双方订立口头协议有效;2、判令诉争房屋产权归朱某所有;3、判令判令被告办理诉争房屋过户登记手续，将产权人登记过户至朱某名下。
　　二、被告辩称
　　被告冷某辩称：原告对房屋不享有产权，与被告只存在债权债务关系。签订购买诉争房屋在婚后购买的房屋，属夫妻共同财产，冷某以自己名义让原告购买，须征得其爱人同意，而其爱人没有这方面的承诺。且购房合同及相应票据均是被告名义。故不同意原告的诉讼请求。
　　第三人魏某述称：涉案房屋是魏某和冷某婚后购买，房屋完全是自己申报审批，且是婚后购买财产。魏某不知道朱某和冷某有什么借名买房的事情。故不同意原告的诉讼请求。
　　三、审理查明
　　北京市石景山七号房屋原为经济适用住房性质。
　　朱某对诉争房屋进行装修。供暖费、契税缴款书、土地出让款缴款书、交纳房款发票、专项维修基金收据现均在朱某处。朱某另提供银行存折以证实房款系自其账户中交纳。此外，朱某提供了手机短信息、冷某之母的证人证言等证据，以证实朱某与冷某的借名买房事实。
　　被告及第三人对于原告的主张予以否认，并提供了魏某的购房合同、发票、产权证等证据，以及冷某之父证人证言等，及朱某住房情况查询等证据，以证实朱某与冷某仅为借贷关系。
　　2013年1月，社区居民委员会出具证明，载明朱某一家自2009年1月至今在诉争房屋内居住。
　　另查，冷某曾起诉朱某至法院，请求朱某腾出诉争房屋。该民事判决书认定：冷某与朱某存在借名买房关系，朱某系依据双方有效借名买房合同关系而占有、使用房屋，其依法属于有权占有，故双方应先解决借名买房行为所产生的相关权利义务纠纷。对冷某要求朱某腾退房屋的请求在本案中不予支持。
　　四、法院判决
　　北京市石景山区人民法院依法作出如下判决：
　　1、冷某于本判决生效后七日内协助朱某将位于北京市石景山七号房屋的所有权人登记变更为朱某所有。
　　2、驳回原告其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　　房地产律师靳双权认为，本案争议焦点问题如下：
　　第一，经济适用住房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。在符合一定条件的情况下，经济适用住房可以进行上市交易。借名购买的房屋仅仅是限制流通物，并非禁止流通物。借名买房可以是书面协议形式，也可以是口头协议形式，亦可以以事实行为达成借名买房关系。
　　第二，当事人之间在无书面或口头协议的况下，应综合当事人的事实及法律行为确定是否存在合同合意，从而形成合同关系。已生效法律文书确认的事实，在无相反证据，当事人无需再行举证。综合房屋实际出资情况、房屋占有使用情况、购房等票据、装饰装修事实、供暖物业等生活费用交纳、证人证言的陈述及所有权证书持有状态等方面，根据一般社会经验法则，足以认定诉争房屋的实际出资人为朱某。朱某与冷某对于诉争房屋的出资购买问题存在事实行为上的约定，双方之间形成借名买房合同关系。
　　第三，现诉争房屋虽性质为经济适用住房，但其所有权证书取得及契税缴纳至今均已满五年，庭审辩论终结前诉争房屋已经取得上市交易条件。原告过户登记请求应予支持。其次，魏某当庭表示在婚前对冷某与朱某就诉争房屋之间的纠纷知情，其对借名买房事实为明知，应配合上述过户登记手续的办理。最后，原、被告以事实行为达成借名买房的协议，原告主张与被告存在口头协议，但是并未就此提供证据，因此原告请求判令原告借名买房双方订立口头协议有效的诉求，并无事实及法律依据，法院不予支持。现借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，属于确认之诉内容，本案中不予支持。

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