违法建筑签订的租赁合同无效！

作者：崔迎春律师

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2017年6月，明乐教育公司为开办“儿童图书绘本馆”就承租位于上海市浦东新区某商业区商铺，与苏行物业管理有限公司签署《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》明确约定，涉及消防或其他政府职能部门审批的，由承租方自行办理审批手续。承租方在办理各类营业证件时，出租方有义务提供现有的各类相关资料（房产证、营业执照、竣工资料等资料）。明乐教育公司支付了租金，苏行物业管理有限公司交付商铺，明乐教育公司对承租商铺进行内部装修和消防工程施工。


2017年9月，明乐教育公司在租赁场地装修和消防工程结束后申办“消防许可证”过程中，按照《房屋租赁合同》约定，向苏行物业管理有限公司提出提供租赁面积房产证。但苏行物业管理有限公司告知无法提供租赁面积的房产证，但营业场所没有办理“消防许可证”是不能营业的。双方经过多次交涉，苏行物业管理有限公司最终仍无法提供租赁地址房产证和建设工程规划许可证。


明乐教育公司委托上海市光明律师事务所崔迎春律师向上海市浦东新区法院提起诉讼，请求判令租赁合同无效，退还已支付的租金，赔付装修费和消防施工费损失。在诉讼中，明乐教育公司对装修和消除施工损失向法院提出评估申请。而苏行物业管理有限公司提出反诉，反诉明乐教育公司承担在租赁期间未支付的租金，逾期付款滞纳金，支付房屋占用费、违约金，并确认双方合同解除。
上海市浦东新区法院经审理后认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。苏行物业管理有限公司在签订《房屋租赁合同》时未取得建设工程规划许可证，至本案法庭辩论终结前也未取得，本案中，双方签订《房屋租赁合同》无效。审理中法院向双方释明，在法院主持之下，双方达成和解，苏行物业管理有限公司赔付明乐教育公司共计人民币20万元，承担诉讼费，并撤回反诉请求。


律师建议，承租人在签订的《房屋租赁合同》时，为避免承租到违法建筑，可以要求出租人出具建设工程规划许可证，房产证，并在租赁合同中明确约定，承租房屋已取得建设工程规划许可证，不存在违法建筑的情况。以证明出租人是否存在故意隐瞒房屋是违法建筑的情形，从而确定出租人是否负有全部或主要过错。因为法院在认定《房屋租赁合同》认定无效后，虽然不再涉及合同解除的问题，但是依据合同法第58条规定，装修损失应当由承租人和出租人根据各自的过错承担。由于违法建筑依法不能办理消防许可证等必需证件，违反了消防法，可以被勒令停业整顿、罚款等处罚，致使承租人的相应经营行为建立在极大风险之上，发生严重后果的还可能构成刑事犯罪。因此，承租人在租赁期间一旦发现承租的是违法建筑，应当尽早提起诉讼维权，确认租赁合同无效，减少损失。