以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保引发的纠纷案件

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告林先生起诉称：我和被告双方是同村村民，2012年8月、11月份被告分两次向我借款18万元，后到期未还。我和被告双方协商并经村调解委员会调解，被告将其位于Z区XX镇XX村851号房产出售给我，售价18万元冲抵欠款，双方于2013年1月15日签订了房屋买卖合同，双方另协商房屋暂时由被告居住，2015年被告私自将房屋交由他人使用并对房屋买卖合同反悔，为维护我的合法权益不受侵害，特请求法院判令：1、依法判决我和被告之间签订的房屋买卖合同有效，并限期交付我使用。2、诉讼费用由被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告冯先生、刘女士答辩称：原告所述与事实不一致，原告和我们仅仅存在经济纠纷，原告要求我们以房产进行抵押，我们识字不多，法律意识淡薄，在签字时没有注意合同内容，不清楚签的是房屋抵押合同还是买卖合同。其次，本案涉案房屋XX村851号房屋所有人是我们的儿子冯某甲，我们并非该房屋所有权人，无权处置该房产。再次，我们至今未收到原告所谓的18万元购房款，涉案房屋在冯某甲去世后一直由我们二人居住，从未将房屋交给别人使用。最后，即使涉案房屋买卖合同是我们二人签写，但因系以物抵债，违反相关法律规定，该房屋买卖合同的效力应为无效合同。综上，原告所述的事实均不存在，其诉请没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。
　　三、法院查明
　　法院经审理查明：2013年1月15日，被告冯先生(甲方)与原告林先生(乙方)签订了农村房屋买卖合同书，协议约定：甲方自愿将坐落在甲市XX镇XX村851号房屋共计720平方自建房出售给乙方。甲乙双方协定上述房屋成交价格为人民币(大写)壹拾捌万元整，(小写)180000，乙方在2013年1月8号之前一次性付给甲方等。被告冯先生、刘女士在甲方处签字按印，林先生在乙方处签字，冯某甲在见证人处签字按印。合同下方加盖XX镇XX村人民调解委员会印章。
　　另查明，2012年8月9日，林先生与冯先生、刘女士(借款人)、冯某甲(担保人)签订借款合同一份，合同载明借款人自愿向林先生借款人民币(小写)140000元，(大写)壹拾肆万元整;借款期限自2012年8月9日至2012年11月8日止，期限为90天;借款用途为家庭经营用，并以个人收入和家庭全部财产清偿;借款人用家庭财产及房屋作抵押，如借款人超时违约，所押东西由林先生享有等。被告冯先生、刘女士在借款人处签字捺印，林先生也在上面签字，冯某甲在担保方处签字捺印。当日，双方签订借条一份，载明今借林先生现金(大写壹拾肆万)140000元整，借款日期2012年8月9日，使用期为90天，还款日期2012年11月8日，到期按时还款等。冯先生、刘女士在借款人处签字捺印，冯某甲在担保人处签字捺印。2012年11月9日二被告向原告出具借条一张，载明今借林先生人民币肆万元整(40000)，于2012年12月8日还清。落款处有被告冯先生、刘女士的签字捺印。
　　四、法院判决
　　法院经审理后作出判决：驳回原告林先生的诉讼请求。
　　五、律师点评
　　北京房产律师靳双权分析认为：原被告双方虽于2013年1月15日签订农村房屋买卖合同书，但该房屋买卖合同的签订，系因二被告不能偿还到期债务，双方约定的交易价格亦不是市场价格，法庭曾询问涉案房屋市值多少，原告陈述不知道，庭审期间原告另陈述涉案房屋已由别人以约55万元价格购买并实际占有经营。据此可以确认双方签订的农村房屋买卖合同系以物抵债协议，原、被告之间名为房屋买卖实为民间借贷关系。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，××请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。涉案房屋买卖合同系债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议。原告要求继续履行抵债协议交付房屋，经法院释明后拒绝变更诉讼请求，应驳回其诉讼请求。