律师分析建设用地使用权出让合同纠纷

一、原告诉称原告区国土局向本院提出诉讼请求：1、判令被告某建材公司支付下欠土地出让金102万元及逾期违约金（以102万元为基数，按日1‰的标准，自2014年5月17日起计算至实际缴纳之日止），并赔偿损失；2、本案诉讼费及实际支出费由被告承担。事实与理由：2013年7月19日，被告以340万元竞得位于武汉市xx区仓埠街东岳村编号为XP（2013）23号地块的国有土地使用权。原告与被告就XP（2013）23号地块签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让面积为10965.58M2，出让价格为340万元，合同定金238万元，定金可抵作土地出让价款，受让人应在2014年5月17日前一次性付清土地出让价款，不能按时支付价款，以延期付款期限，按每日1‰支付违约金，延期付款超过60日，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人可并请求受让人赔偿因违约造成的损失等等。签约后，被告仅将已交定金238万元抵作土地出让金，余款102万元至今未付。二、被告辩称被告某建材公司辩称，原告的诉请与事实不符，被告于2011年就与xx区仓埠街道办事处达成工业园入园协议，约定被告只用承担13万元/亩的费用，商妥后，被告进行大量投资且与部分村民签订土地流转协议，支付了巨额流转费用，2014年通过招拍挂取得上述土地后，被告知该土地出让价款为340万元，远超出xx区仓埠街道办事处承诺的价款，导致公司出现巨额亏损。经双方协商，原告同意对其欠缴的出让价款缓交，首先支付村民土地流转费用，再缴纳下欠的土地出让价款。原、被告签订土地出让合同属民事性质合同，其滞纳金过高，请求法院根据银行同期贷款利率计算滞纳金。三、审理查明根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月20日，原告区国土局与被告某建材公司签订国有建设用地使用权出让合同，约定：出让人区国土局将位于武汉市xx区仓埠街东岳村的编号为XP（2013）23号地块的国有土地使用权出让给受让人某建材公司，土地用途为工业用地，宗地总面积为13333M2，出让宗地净面积为10965.58M2，土地使用权出让价款为340万元，合同项下宗地的定金238万元，定金可抵作土地出让价款，受让人应在2014年5月17日前一次性付清土地出让价款，不能按时支付价款，从延期付款之日起，按每日1‰支付延期付款期间的违约金，延期付款超过60日，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人可并请求受让人赔偿因违约造成的损失等等。签约前，被告某建材公司于2011年10月20日、2013年7月4日分别缴纳100万元、138万元合计238万元的出让土地定金，下欠102万元土地出让金逾期未支付，原告区国土局已向被告某建材公司交付土地。本院认为，原告区国土局对编号为XP（2013）23号地块的国有土地使用权挂牌出让，被告某建材公司在缴纳出让土地定金后，于2014年7月20日成功竞得该块土地的使用权。原、被告双方友好协商、自愿签订的《国有建设用地使用权出让合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格遵守。被告某建材公司已实际取得该土地使用权，被告某建材公司理应按合同约定缴清土地出让金，对下欠的土地出让金102万元应立即偿还。根据合同约定，被告某建材公司应于2014年5月17日前一次性付清土地出让金，逾期则从延期付款之日起，按每日1‰支付延期付款期间的违约金；被告某建材公司抗辩违约金过高请求人民法院予以减少，本院审查认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”，被告某建材公司的此抗辩理由成立，本院予以支持，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，违约金按月利率2%计算为宜，被告某建材公司还应将自2014年5月18日起至付清之日止以102万元为基数按月利率2%计算的违约金一并立即支付给原告区国土局。四、法院判决根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉市某建材有限公司偿还原告武汉市xx区国土资源和规划局土地出让金1,020,000元及违约金(以1,020,000元为本金，按月利率2%的标准自2014年5月18日起计算至偿清之日止)，限于本判决生效之日起十日内一次性支付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告武汉市xx区国土资源和规划局的其他诉讼请求。案件受理费13,980元，由被告武汉市某建材有限公司负担。