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一起借用亲戚名义买房引发的纠纷

发布日期:2018-11-23    作者:房产律师


  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
  一、基本案情
  1、原告诉称
  刘某诉称:刘某斌、杨某系夫妻关系,分别是刘某的舅舅和舅妈。2006年3月12日,因刘某斌、杨某名下的44号的房屋被依法拆迁,刘某斌、杨某获得了购买607房屋的指标。但因刘某斌、杨某没有经济能力购买该房屋,于是刘某与刘某斌、杨某口头约定,由刘某全额出资购买该房屋,暂时登记在刘某斌名下,该房屋的所有权归刘某,刘某斌、杨某不对该房屋主张任何权利,待该房屋符合过户条件时,刘某斌、杨某应当配合刘某办理将该房屋过户到刘某名下的全部手续。
  2006年12月26日,刘某以刘某斌名义与房地产公司签订《北京市商品房预售合同》,以全款人民币197319.1元的价格购买了607房屋,双方达成一致后,刘某于2006年12月26日将该房屋购房款全部支付给了房地产公司。2007年7月22日,刘某接到入住通知后,刘某与房地产公司办理了交接,刘某收了房。此后,刘某对房屋进行装修并入住。并且该房屋的维修基金、土地出让金、契税、产权代办费、装修费、有线电视入网费、收视费、物业费、取暖费、燃气费、垃圾清运费等所有税费均由刘某承担。2008年10月24日,刘某拿到该房屋的所有权证。
  2009年4月25日,刘某斌、杨某向刘某出具一份声明,进一步明确了该房屋属于刘某全额出资购买的事实。根据双方约定,刘某斌、杨某应配合刘某办理将该房屋过户到刘某名下的手续,但刘某斌、杨某至今尚未配合,导致刘某无法将房屋变更登记在刘某名下。刘某认为刘某与刘某斌、杨某之间的约定对双方具有法律约束力,刘某斌、杨某不予配合的行为违反了双方约定,违反了诚实信用原则,严重侵害了刘某的合法权益。故提起诉讼,请求:1、判令刘某斌、杨某协助刘某办理607房屋所有权变更登记到刘某名下的全部手续;2、本案诉讼费由刘某斌、杨某承担。
  2、被告辩称
  刘某斌、杨某辩称:刘某斌、杨某与刘某不存在口头约定,指标当时也没有给刘某,当时是与刘某的母亲刘某霞存在约定,因为是姐弟关系,刘某霞全额出资购买房屋,此后这些费用都是刘某霞支付,这个房屋也由刘某霞居住、管理。2015年10月12日,刘某霞没有在北京,刘某强行撬开房屋,刘某霞知道后报警两次,这个房屋现在由刘某控制。刘某进入房屋后把购买房屋所有的票据和生活用品据为己有,刘某看到其母亲的日记后向其母亲的同事散播,还威胁母亲,导致其母亲现在生病。不认可刘某出资的事实,刘某是刘某霞的养女,不是亲生子女,刘某母亲只有这一个养女,刘某起诉的事实和客观事实不符,不同意刘某的诉讼请求。
  第三人述称:
  刘某霞述称:不同意刘某的诉讼请求,购房款是我陆陆续续给刘某的,刘某一直没有工作。
  二、法院查明
  2006年刘某斌、杨某因拆迁取得经济适用房的购买资格。2006年12月26日,刘某斌(买受人)与房地产公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》,约定买受人将北京市801号房屋以197319元的价格出售给买受人。2006年12月26日的两张银联刷卡记录显示尾号为1601的卡于当日支付房款130000元,尾号为7934的银行卡于当日支付房款67319元。庭审中,杨某作为证人出庭作证,称其于2006年12月曾借款13万元给刘某用于买房,借款已于2007年还清。刘某斌、杨某认可自己并未支付房款,但认为房款由第三人刘某霞支付。刘某霞称房屋由其出资购买,但无法说清支付的具体时间、数额、支付方式,也未提供任何证据证明出资情况。
  2007年10月,房屋办理了入住手续,并于2007年至2008年期间交纳了公共维修基金、装修管理服务费、产权证书代办费、补缴地价款等费用。2007年10月21日的房款发票显示该房屋的最终价格为198061元。刘某斌、杨某认可其未支付过装修费和相关税费,称所有税费加装修费由刘某霞支付。
  2008年10月24日,房屋办理了房屋所有权证书,登记地址为607,登记所有权人为刘某斌,房屋性质为经济适用房。
  2009年4月25日,刘某斌、杨某出具声明一份,内容为“本人声明607号居室面积74.74平米,是由我外甥女刘某全款出资购买的,今后此房一切事宜委托刘某全权处理,包括此房产权过户、买卖交易、居住等出现的全部问题。其他人无权办理。”。
  另查,现房屋的原始购房合同、刷卡记录、购房发票、房屋所有权证书等购房手续及入住通知书、验收清单等入住手续均由刘某持有。刘某斌、杨某及第三人称房屋相关资料原由刘某霞持有,刘某于2015年10月12日将房屋门锁撬开取得购房资料,刘某对此不予认可,称购房资料一直由其持有。被告举证的110接处警记录显示:2015年10月12日晚,刘某霞报警称607家庭纠纷,反馈情况为报警人称已自行协商解决。
  再查,刘某的购房资格核验结果为初步核验通过。庭审中,刘某表示愿意承担房屋上市需要交纳的土地出让金。
  三、法院判决
  1、一审判决
  刘某斌、杨某协助刘某办理房屋所有权转移登记手续,将该房屋过户至刘某名下,土地出让金由刘某负担。
  2、二审判决
  驳回上诉,维持原判。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为:
  本案的争议焦点是谁是房屋的出资人以及出资人与刘某斌、杨某是否形成借名买房合同关系。关于出资,刘某斌、杨某和刘某霞均主张房款及相关税费和装修系刘某霞出资,称刘某持有的购房手续系撬锁所得,但均未提供任何证据证明其主张。110接处警记录显示的内容并未提及纠纷内容系刘某撬锁取得购房资料,且显示已协商解决,不能证明刘某斌、杨某和第三人的主张。刘某霞无法说清出资的具体情况,结合声明、证人杨某的证言、刷卡凭证、北京银行个人业务银行综合确认单、工商银行交易明细及装饰装修管理手册,法院认为诉争房屋的购房款、相关的税费及装修均由刘某出资。
  关于刘某与刘某斌、杨某是否形成借名买房合同关系,因房款系刘某直接向开发商支付,房屋交付后,由刘某出资进行了装修,刘某斌、杨某从未对房屋进行过占有、使用,结合相关购房资料均由刘某持有的事实,法院认为可以推定刘某与刘某斌、杨某双方已形成借名买房合同关系。关于借名买房合同的效力问题,因房屋的原始合同系2008年4月11日以前签订,现该房屋已经符合上市交易的条件,因此双方之间的借名买房合同不违反相关政策、不侵害社会公共利益,亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定,应为合法有效,双方均应依约履行。现刘某在京具有购房资格,在庭审中也表示如果判决过户,则同意承担土地出让金,因此对刘某要求刘某斌、杨某办理房屋过户手续的诉讼请求,法院予以支持。

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