律师评析一起一房二卖引起的纠纷案件

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告王先生起诉称：2005年9月15日，我经中介介绍，向被告侯先生购得甲市乙区XX小区5号楼605号的房屋一套。我经简单装修后即入住该房屋。因当时该房屋尚未取得相关产权证，双方约定在可以办理权证时由中介协同我与被告侯先生一起办理房屋权证，并同时过户给我。2009年，被告侯先生在办理权证时并未通知我共同前往，后因需房屋预售专用发票收款收据原件，就在明知该票据原件在我处的情况下，被告侯先生却谎称该票据遗失，经补办后已顺利取得该房屋权证。我知悉后，多次向被告侯先生要求过户，被告侯先生均以种种借口推辞，拒不协助办理。2009年6月2日被告侯先生以房屋所有权人向我提起诉讼，我方知被告侯先生已于2009年5月10日和被告梁先生恶意串通，签订了房屋买卖协议，将上述房屋出让给了被告梁先生。被告侯先生明知该房屋早于5年前出让给了我，我入住至今已5年，却仍在未收取分文的情况下将该房屋“出售”给了被告梁先生(梁先生系外地人，在本市无固定工作，且所住房屋也系贷款抵押)，并办理了相关过户手续。而被告梁先生亦在未支付分文，并明知该房屋系我购买并已居住的情况下，买受了该房屋，取得了相关权证。被告侯先生与被告梁先生的房屋转让协议中，未涉及车库的买卖，而在产权过户时，被告侯先生却不收分文，免费对该车库(该车库产权实际上属于我)也进行了过户。之后，被告梁先生又对该房屋进行了抵押。我认为，被告侯先生、梁先生种种不正常的行为均显示双方之间的买卖系恶意串通，已严重损害了我的合法权益，并以“合法”形式掩盖其非法目的，因此被告侯先生与被告梁先生关于甲市乙区XX小区5号楼605号的房屋买卖合同应属无效。为此，我诉至法院，请求判令被告侯先生与被告梁先生关于甲市XX街道XX小区5号楼605号的房屋买卖合同无效，本案诉讼费由两被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告侯先生答辩称：原告并未向我购买过本案讼争的房屋，我也未将该房屋出售给原告。我只是将该房屋出售给范某，该纠纷在生效判决中确认原告与我之间没有买卖关系。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　被告梁先生答辩称：原告与我之间没有任何法律关系，为什么会发生本案的诉讼?完全是原告的臆测。我与侯先生之间的房屋买卖是我们之间的关系，与原告没有任何关系。原告在诉状中称，我没有工作，这与事实完全不符，我在两家单位上班，一家是担保公司，另一家是K大酒店，收入也比较丰厚，故要求驳回原告对我的诉讼请求。
　　三、法院查明
　　法院经审理查明： 2004年，被告侯先生的原有房屋由甲市乙区管委会拆迁，后经安置取得了其中一套即本案诉争的位于甲市乙区XX小区5号楼605号的房屋。2005年8月30日，被告侯先生通过中间人出具了委托书1份，载明：“有甲市乙区XX村侯先生身份证：××××，因经济缘由，现将乙区分配的安置房XX小区5号楼605号面积162.89平方米房出售，有关房屋经济结算、权证手续全权委托本村范某办理，特立此书为凭。委托人侯先生，受托人范某，中证人杨先生。”2005年9月13日，经中间人刘女士、范女士介绍，被告侯先生与范某签订了房屋买卖协议。同年9月14日，经中间人刘女士、范女士介绍，原告王先生与范某签订房屋买卖协议。协议订立后，原告支付范某购房款428924.50元和车库款76627元，取得了房屋钥匙，该房由原告占有使用至今。2009年4、5月间，被告侯先生以范某未付清房款为由，提出与范某解除买卖合同，同时将该房屋出让给了被告梁先生，双方于2009年5月10日签订房屋转让协议，同年5月，被告梁先生取得了本案讼争房屋的所有权证。在被告侯先生与被告梁先生的房屋买卖中，双方约定的购房款为517069元，被告梁先生至今未向被告侯先生支付过购房款，双方之间的房屋买卖不包括车库，但在被告侯先生协助被告梁先生办理的房屋权证上登记记载了由原告王先生购买的车库一间。
　　四、法院判决
　　法院经审理后作出判决：被告侯先生与被告梁先生于2009年5月10日签订的位于甲市乙区XX小区5号楼605号房屋买卖合同无效。
　　五、律师点评
　　北京房产律师靳双权认为：被告梁先生与被告侯先生之间没有特别的关系，在不了解房屋实际状况，不察看房屋现状的情况下，被告梁先生怎么可能愿意与被告侯先生签订房屋转让协议;在未支付购房款和车库款的情况下，被告侯先生在签订合同的当月非常自愿地立即协助被告梁先生办理房产权过户手续，被告梁先生非常顺利地拿到房屋所有权证;被告梁先生与被告侯先生发生房屋买卖关系，按理应由被告侯先生履行交房义务，与原告王先生不发生关系，在购房前也未察看房屋使用状况，但被告梁先生在拿到房屋所有权证后短时间内立即起诉本案原告王先生腾退房屋(另案处理)却是非常明知的。以上种种行为表明，被告梁先生与被告侯先生之间的房屋买卖是不正常的交易行为，也是违背常理的，被告梁先生取得房屋所有权证并非出于善意。由于本案讼争房屋是拆迁安置房，根据当时当地的情况，拆迁安置房买卖时均不能及时办理房产权证过户手续，本案原告王先生购买本案讼争房屋后未能及时取得房产权证，这种情况符合当时当地的交易习惯，属于正常的房屋买卖行为。所以，靳律师认为，被告侯先生与被告梁先生之间主观上存在恶意串通，双方之间的房屋买卖行为，已严重损害到本案原告王先生的利益，故该房屋买卖合同是无效的。无效的合同自始没有法律约束力。原告要求确认两被告之间签订的关于甲市XX街道XX小区5号楼605号房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定可知，法院判决是正确的。