车位之争

发布日期：2018-11-26 作者：赵双剑律师

随着私家车的与日剧增，停车难、难停车已经成为人们生活中很头痛的一个问题，由此小区的车位问题已经成为开发商、小业主、物业公司争夺的焦点，也是引发社会矛盾的导火索，是社会的不和谐因素，明确小区内车位归属和使用问题，公平合理的使用车位已经成为政府主管部门应该解决的一个问题。
小区内的车位大体可以分为三种类型：1、独立车库，这种车库是按规划建设，开发商一般单独出售，产权属于购买人，可作为附属物办理产权。
2、小区内规划的车位，这种车位属于小区规划审批的独立车位，按照设计规范要求，住宅小区必须按照1:1.3比例配备车位，按照谁投资谁享有的原则这种车位的归属原则上属于开发商，但业主有使用的优先权，至于是有偿使用还是无偿使用，要结合开发商的销售政策承诺和商品房买卖合同确定，这往往也是开发商营销策略上的一个亮点，《物权法》第七十四条第二款规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建议大家在签订购房合同时要求明确将此内容写入合同，避免日后口舌之争。
3、结合人防工程设置的车位，以下简称结防工程。这类车位一直是争议的焦点问题，笔者认为这类车位的归属应属于业主共有，由所聘物业公司按人防主管部门的要求统一管理。主要理由是：其一、结建人防工程的建设费用已由业主分摊。国家计委、财政部、国家国防动员委员会、建设部《关于规范防空地下室易地建设费的规定》规定：“防空地下室建设所需的资金，纳入建设项目投资计划。建设费用据实列入建设项目开发成本”。据此，根据公平原则和诚实信用原则，业主分摊了结建人防工程建设费用，承担了结防工程建安成本就应该享有结防工程的收益权。其二， 从建设用地使用权的角度分析，结建人防工程不能脱离建设用地使用权而独立存在。在业主已取得了小区的建设用地使用权、已成为土地使用权权利主体的前提下，小区业主就应该在法定的范围内享有地上和地下空间使用权，在承担人防法义务的前提下，结防工程应归属于全体业主，归属于开发商既无法律上的依据，也不符合公平原则。如果开发商保留地下车库的房产权，业主享有土地使用权，显然违反了房地一体制度。依照房随地走、房地一体规则，地下室车库的产权应属于全体业主所有。
4、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，对此物权法有明确规定。
综上四种类型，笔者认为经政府审批的规划、费用的负担是界定车位归属的关键，业主在维权时应充分依据小区规划和工程造价。
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