房屋买卖合同效力的认定

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告徐女士、胡先生起诉称：2009年7月10日，我们和被告签订房屋买卖合同一份，该协议名为房屋买卖实为民间借贷作抵押，即我们向被告借148800元，用位于甲市乙区XX镇C地六间房屋作抵押。现我们愿意偿还借款，但被告拒不返还抵押房屋六间。为维护我们的合法权益，故诉至人民法院，诉讼请求为：1、确认我们与被告之间签订的房屋买卖合同无效;2、判决被告马先生从位于甲市乙区XX镇C地的属于我们的诉争房屋内 (建筑结构：砖瓦结构6间、二层、建筑面积150平方米)迁出返还给我们;3、本案的诉讼费由被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告马先生在答辩期间内未提交书面答辩，但在庭审中辩称： 2009年7月10日原告和我没有签订房屋买卖协议，实际上是2013年3月18日在甲市乙区X镇法律服务所的鉴证下，原告和我签订了房屋买卖协议，房价为130万元，在此协议中已经明确房屋坐标位置及面积。另该处房屋用地不是农村宅基地，而是XX镇C地。综上，请求人民法院认定我和原告签订的房屋买卖协议合法有效，驳回原告的诉讼请求。
　　三、法院查明
　　法院经审理查明：案涉房屋位于甲市乙区XX镇C地二层六间，建筑面积150平方米，1997年5月原XX县XX镇建设规划管理办公室为原告徐女士颁发了村镇房屋所有权证。2009年7月10日，原、被告签订案涉房屋买卖合同，其内容为：“甲方：胡先生、徐女士，居民身份证号码：××、××。乙方：马先生，居民身份证号码：××。经协商，甲乙双方订立本房屋买卖合同，并共同遵守执行。具体内容：1、甲方自愿将位于XX县XX镇C地面积为200平方米的合法房产以人民币壹拾肆万捌仟捌佰元整的价格卖给乙方。附，村镇房屋所有权证。2、因该房屋产权过户及其他原因产生的费用由甲方承担。3、该合同自签订之日起生效，若甲方在2010年3月10日之前能按时归还所借乙方人民币壹拾肆万捌仟捌佰元整，则该合同失效。4、如因该房屋产权发生争议，所有后果由甲方承担。甲方：胡先生、徐女士，房款已收。乙方：马先生。2009年7月10日”。该协议被告马先生的代理人在庭审中不认可马先生的签字，但被告马先生本人到庭认可有此协议。
　　2013年3月18日，原、被告又签订案涉房屋买卖协议，其内容为：“甲方：胡先生、徐女士，居民身份证号码××、××。乙方：马先生，居民身份证号码××。根据国家法律之规定，现经甲乙双方协商同意，达成如下协议：1、甲方自愿将座落在XX镇C地二层楼六间的房屋出售给乙方，面积为200平方米，砖混结构。2、该房屋的四至：东王某、南路、西路、北路。3、甲乙双方商定房价为壹佰叁拾万元整(1300000元)。4、甲方应保证上述房地产权属清楚，若发生该房屋有关的房权纠纷，概由甲方负责清理承担，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。5、该房款在甲乙双方共同签字后，乙方已一次性付清给甲方，如今后国家集体占用拆迁所赔偿一切费用归乙方所有，现政策土地使用权证无法办理及私有产权证的过户，如今后能办理，甲方应积极配合，费用均由乙方承担。6、该协议甲乙双方自愿签订后，永不反悔，双方应遵守此约，否则，一方违反该协议，给另一方造成的经济损失，由违约方承担另一方的一切经济赔偿责任。7、本协议一式叁份，甲乙双方各执一份，鉴证单位一份。注：此页面上，以上双方当事人意思表示真实。鉴证单位：甲市乙区X镇法律服务所。甲方：胡先生、徐女士;乙方：马先生。2013年3月18日。”该协议上徐女士签字，被告马先生在庭审中自认不是徐女士本人签字，是胡先生代为签字。
　　另查明，原告徐女士、胡先生早于1989年2月27日办理结婚登记，2010年3月19日补办结婚登记，2010年3月22日办理离婚登记，在本次离婚协议中约定案涉房屋归徐女士所有;2013年5月15日原告徐女士、胡先生又办理结婚登记，2013年11月14日再次办理离婚登记手续。涉案房屋是在两原告夫妻关系存续期间取得的财产。徐女士曾用名徐女士。至法庭辩论结束时，涉案房屋被被告马先生于2013年4月1日起占有、使用至今。
　　四、法院判决
　　法院经审理后作出判决：
　　1、确认原告徐女士、胡先生与被告马先生于2009年7月10日签订的房屋买卖合同无效。
　　2、确认原告胡先生与被告马先生于2013年3月18日签订的房屋买卖合同无效。
　　3、被告马先生于本判决生效后30日内从位于甲市乙区XX镇C地二层六间房屋内迁出，返还给原告徐女士。
　　4、驳回原告胡先生的其余诉讼请求。
　　五、律师点评
根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款的规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。”在本案中，原告徐女士、胡先生于1989年2月27日结婚登记，徐女士于1997年5月取得案涉房屋所有权，是在婚姻关系存续期间所得，因此，应当认定案涉房屋为原告徐女士、胡先生共同所有。
　　其次，关于案涉房屋买卖合同效力的认定。
　　1、关于原、被告之间于2009年7月10日签订的案涉房屋买卖合同效力问题。
　　靳律师认为，《江苏省高级人民法院审判委员会关于审理民间借贷纠纷案件的会议纪要》中规定：“当事人之间以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保的，人民法院应当认定双方名为房屋买卖实为民间借贷关系。”在本案中，原告于2009年7月10日向被告借款148800元，同时又签订房屋买卖合同，原被告之间签订的房屋买卖合同应认定为名为房屋买卖实为民间借贷关系。原被告的变相约定将案涉房屋归出借人所有，符合流质契约的要件，应属无效合同。同时也违反了物权法定原则，也应属于无效。因此，认定原、被告之间于2009年7月10日签订的案涉房屋买卖合同无效。
　　2、关于原、被告之间于2013年3月18日签订的案涉房屋买卖合同效力问题。
根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”在本案中，徐女士于1997年5月取得案涉房屋所有权，原告徐女士、胡先生于2010年3月22日办理离婚登记，离婚协议中约定案涉房屋归徐女士所有，原告徐女士、胡先生于2010年3月22日办理离婚登记，2013年5月15日办理结婚登记，原告胡先生与被告之间于2013年3月18日签订的案涉房屋买卖合同时尚在徐女士、胡先生离婚期间，原告胡先生擅自将不属自己所有的案涉房屋转让给被告，应属无权处分，原告胡先生与被告之间签订的合同属于效力待定的合同，现房屋所有权人原告徐女士不予追认胡先生的民事行为，因此，认定原告胡先生与被告之间于2013年3月18日签订的案涉房屋买卖合同也是无效的。再次，关于无效合同的法律后果。
　　靳律师认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本条规定了合同无效所产生的法律后果。在本案中，2009年7月10日及2013年3月18日原、被告之间签订的案涉房屋买卖合同均无效，被告占用的案涉房屋应返还给房屋所有权人原告徐女士。因此，原告徐女士主张被告返还案涉房屋的诉讼请求，予以支持。
　　最后，关于原告与被告之间民间借贷的债权债务关系，原、被告可另行诉讼解决，本案不予涉理。