签订拆迁补偿协议中应该注意哪些事项?

发布日期：2018-11-28 作者：赵双剑律师

在拆迁过程中，我们知道都是需要拆迁方与被拆迁房之间签订房屋拆迁补偿协议的。但在实践中，由于大部分被拆迁人不懂法的原因，往往不会真正了解拆迁协议的相关知识。那么如何签订房屋拆迁补偿协议才能维护自己的合法权益不受侵害呢？下面笔者将为大家简单介绍几点：
1、审查签订协议的主体是否合法：和我们签订拆迁协议的一定要是拆迁人，具有法人资格，否则协议签订后会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行的风险。例如拆迁指挥部、拆迁办公室之类的机构，是不具备法人的主体资格的，拆迁一结束就撤了，找都找不着，更不要说以后履行协议的问题了。
    2、签协议的主要条款内容要明确：很多被拆迁人都是第一次经历拆迁，在签订协议的细节中应当怎么约定没有经验，经常签订的协议内容不明确，导致以后的履行的过程中存在很多麻烦。
    拆迁协议里比较重要必须明确的内容有：
    第一、补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细，如果存在厂房出租的情况，这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要，这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定。
    第二、补偿款的支付时间及支付方式。
    第三、安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质，因为地理位置决定了土地的区位价值，土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值，如果双方在合同中没有明确的约定，在实际履行中很容易产生纠纷。
    第四、如果签订补充协议，补偿协议上的内容必须合法，与主合同条款不冲突，如果对主合同有重大改动，须明确约定以补偿协议约定为准。
    3、约定违约责任：一般来说，拆迁人答应的补偿条件，尤其是落实到合同条款的补偿条件，基本上都能实现，但是什么事情都是有万一的，我们在签订合同的时候，也应该为可能出现的“万一”提前防备，那就要明确约定违约责任，从另外一个角度来说，也是从合同条款的角度去督促拆迁人今早的履行合同。
    4、明确约定协议的程序：很多拆迁项目都要求协议签订后马上腾退房屋，在交房后支付拆迁补偿款，有的项目甚至是要求先腾退房屋，然后才把拆迁补偿协议交给被拆迁企业和支付拆迁补偿款。后一种合同的履行程序是有很大的隐患的。曾经有一位被拆迁人前来咨询，遇到的就是这种情况。在被拆迁户和政府关于所有的补偿达成一致并签订补偿协议后，过后政府却以补偿协议需要上级审批为由，要求被拆迁户先行拆迁腾退房屋并实施拆迁行为，并保证待上级批准后会将拆迁补偿款和补偿安置协议一同送到被拆迁人的手中。被拆迁户在腾退房屋自行拆迁后，政府却告知，项目规划有所变动，暂时不用这块土地了。因为没有拆迁补偿协议的保护，被拆迁户自行拆除房屋的损失经过几年的交涉，不仅得不到解决，甚至连明确的赔偿款也确定不下来。
    5、审查拆迁补偿协议中是否对我们有不利的因素，有不公平的条款。比如是否为拆迁人付款设置了条件，这个条件是否是模棱两可或者难以实现，一旦出现这样的条款就要注意了，拆迁人有可能要通过这样的条款设置延迟付款时间，因为大型拆迁涉及到的补偿金额都比较高，几千万甚至上亿，这些补偿费用一旦晚付几个月所产生的利息都是很大的。
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