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房屋买卖合同目的不能实现,可以解除合同

发布日期:2018-11-30    作者:房产律师
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)
  一、原告诉称
  原告苟先生起诉称:2013年12月31日和2014年3月20日,我与被告在甲市乙区K法律服务所见证下签订房屋买卖合同两份。被告张先生将其从甲市Z房地产有限公司购买的房产两处出售给我,我给付被告全部购房款80万元。现甲市Z房地产有限公司已向被告张先生交付涉案房屋,但被告张先生至今未将涉案房屋交付我,也未协助我办理房权证。为维护我的合法权益,特诉至人民法院,请求人民法院依法判令解除我与被告签订的前述两份房屋买卖合同,被告张先生返还我购房款80万元并支付我违约金60万元。
  二、被告辩称
  被告张先生答辩称:我与原告告之间不存在真实的房屋买卖合同关系。1、2013年12月31日,我向原告借款36.8万元。原告为保证自己的借款能够顺利收回,要求我以房屋买卖的方式将我位于XX小区10号楼2单元2103室房屋抵押给原告,所以原告与我签订的房屋买卖合同只是为了保证原告债权的实现而不是我真实的意思表示,双方之间不存在真实的房屋买卖合同关系。2、原告和我曾于2013年12月31日签订房屋买卖合同一份,后原告称该合同遗失要求我补签合同,双方于2014年3月20日另行签订房屋买卖合同一份。前述2013年12月31日双方所签合同项下的房屋位于XX小区10号楼2单元2103,该房屋实际权利人为案外人曹某,并非我。综上,原告和我之间实际只是签订一份房屋买卖合同,原告通过网上转账的方式仅向我支付借款36.8万元,并未支付2014年3月20日房屋买卖合同项下的购房款40万元。现我同意将借款及其银行利息归还原告。
  三、法院查明
  法院经审理查明:2013年12月31日,原、被告就位于XX小区10号楼2单元2103室房屋的买卖事宜签订房屋买卖合同一份,合同约定:1、被告张先生所售的楼房位置在甲市XX小区10号楼2单元21层2103室,建筑面积为141.840平方米;2、价款及付款方式:楼房价款包括储藏室共人民币四十万元整(400000.00)元,此款已于合同签订之日一次付清;……10、本协议甲乙双方签字生效,须共同遵守,任何一方不得违约,如有违约,由违约方承担因违约给对方造成的经济损失(不低于楼房价款的30﹪)……。
  2014年3月20日,原、被告签订房屋买卖合同一份,合同约定被告张先生将其从甲市Z房地产有限公司处购买的商品房一处(房屋坐落于XX小区10号楼2单元2103室)出售给原告苟先生,房屋建筑面积为141.840平方米,房屋价款为40万元,此款于合同签订之日一次付清。被告张先生在该房屋买卖合同背面出具收条,载明:“今收苟先生现金肆拾万元整。”落款日期起初为2014年4月15日,后变更为2014年3月20日。前述两份房屋买卖合同,原、被告均在甲市乙区K法律服务所签订,甲市乙区K法律服务所亦在两份房屋买卖合同见证单位处加盖公章。
  位于XX小区10号楼2单元2103室房屋系案外人曹某向甲市Z房地产有限公司购买的房屋,该房屋已网签备案至案外人曹某名下。被告张先生于2012年3月29日与甲市Z房地产有限公司签订甲市商品房买卖合同,购买了该公司开发的位于XX小区10号楼2单元2103室的房屋,因被告张先生与他人之间存在纠纷,该房屋已被本院依法查封。
  四、法院判决
  法院经审理后作出判决:
  1、解除原告苟先生、被告张先生于2014年3月20日签订的房屋买卖合同。
  2、被告张先生应于本判决生效之日起十五日内返还原告苟先生购房款76.8万元。
  3、被告张先生应于本判决生效之日起十五日内给付原告苟先生违约金,违约金自2014年3月20日起至本判决生效履行期限届满之日止,以40万元为基数按照同期银行贷款利率计算。
  4、驳回原告苟先生其他诉讼请求。
  五、律师点评
原、被告于2014年3月20日签订的房屋买卖合同系双方当事人真实的意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行。现被告张先生因涉及其他纠纷,该房屋买卖合同项下的房屋已被依法查封,导致被告无法交付涉案房屋并协助办理房屋变更登记,致使不能实现合同目的,故原告要求解除合同、返还购房款40万元并支付违约金的诉讼请求,依法予以支持,因双方约定的违约金不明确,故该合同项下的违约金应以同期银行贷款利率计算为宜。关于原、被告于2013年12月31日签订的房屋买卖合同,因涉案房屋的实际权利人为案外人曹某,被告张先生无权处分,事后亦未得到案外人曹某追认,故双方签订的该房屋买卖合同系无效合同,因此原告要求解除该房屋买卖合同并支付违约金的诉讼请求,于法无据,依法不予支持,但被告张先生因该合同取得的购房款36.8万元应当返还原告。被告主张原、被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系,原告苟先生仅支付被告张先生借款36.8万元,被告张先生并未提供相关证据证实其主张,故对被告前述主张依法不予采信。
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