分析房屋拆迁安置补偿合同纠纷

一、原告诉称肖某向本院提出诉讼请求：请求确认原告与被告的房屋拆迁安置补偿协议合法有效；按合同约定将世贸国际商场一楼具有供热、供电、上下水等使用功能的商服交付给原告；判令被告给付自2013年10月10日起至房屋实际交付之日止的延期交房违约赔偿金；并承担本案诉讼费用。事实和理由：因北安某公司开发某庄园商住小区需拆迁肖某的房屋，肖某、北安某公司于2012年9月28日签订《房屋拆迁安置补偿协议》。协议约定，肖某将坐落于北安市××区中央路步行街××街东侧鸿星尔克专卖店的商服，产权证号为北房权证兆麟区字第××号房屋于2012年10月7日前交北安某公司拆除，北安某公司于2013年10月10日前以产权调换的方式将世贸国际商场一楼独立门市商服（一层、二层）建筑面积268.8平方米作为回迁补偿，并约定了违约责任。协议签订后，肖某依约将房屋交与北安某公司拆除，但北安某公司并没有依约交房，肖某多次催要未果，故诉至法院。二、被告辩称北安某公司辩称，1.《房屋拆迁安置补偿协议》无效，应驳回肖某诉讼请求。肖某在《起诉状》中的诉讼请求是，“请求法院确认肖某与北安某公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》有效”，北安某公司认为《房屋拆迁拆安置补偿协议》（以下简称《拆迁补偿协议》）无效，应当驳回其诉讼请求。第一、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》）规定，北安某公司与原告签订的《拆迁补偿协议》）无效。北安某公司确实在2012年9月28日与原告签订了《拆迁补偿协议》。然而，根据国务院2011年1月21日公布并施行的《征收与补偿条例》第八条规定：“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：…（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；…”。本案争议房屋，即北安某公司开发建设的工程项目属于对旧城区改造项目，北安市发展和改革委员会2010年9月8日北发改字（2010）137号《文件》能够证实该事实，《文件》批复如下：“一、为了加速老城区改造，改善市民居住条件，同意建设某庄园商住小区工程”，因此，应当适用《征收与补偿条例》上述条款规定，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。又根据《征收与补偿条例》第二十七条规定：“…禁止建设单位参与搬迁活动”，进一步明确了建设单位不能参加搬迁活动的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效；…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。如上所述，北安某公司与原告签订的《拆迁补偿协议》违反了《征收与补偿条例》的强制性规定，因此无效。第二、按照已经发生法律效力的判决应当确定无效。黑河市中级人民法院针对北安某公司与吴某的此类性质案件，于2012年11月16日作出的（2012）黑中民初字第10号民事判决书认定：“本案中被告某房地产公司在不具备征收补偿主体资格的情况下与原告吴某于2011年3月16日签订房屋产权调换协议书的行为违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定无效。第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。故原、被告签订的合同自始无效，原告吴某的诉讼请求没有法律依据，本院无法支持。”北安某公司与肖某的《拆迁补偿协议》性质与（2012）黑中民初字第10号民事判决书的《产权调换协议书》性质完全一样，当然应当有相同的判决结果。2.关于非法侵占房屋事宜，北安某公司已提出反诉要求其予以迁出。三、审理查明根据当事人的举证及本院对证据的认证，结合原、被告庭审过程中的陈述，本院确定本案的事实如下：2012年9月28日，肖某（被拆迁人）与北安某公司（拆迁人）签订《拆迁补偿协议》，达成如下协议：第一条、乙方房屋情况甲乙双方认定如下，被拆迁房屋坐落于北安市××区中央路步行街××街东侧鸿星尔克专卖店的商服门市所有权证建筑面积为268.11平方米，实际面积312.11平方米，产权证号为北房权证兆麟区字第××、01××40号房屋。其中一层建筑面积为220.755平方米，二层建筑面积为91.355平方米，双方认可实际商服面积为312.11平方米…。第二条、甲、乙双方协商，采取房屋产权调换的方式作为房屋补偿方式，乙方将私有的商服门市268.11平方米（房屋所有权证面积），于2012年10月7日交付甲方拆除建设世贸国际商场；甲方将开发建设的世贸国际商场一楼独立开门的商服门市268.8平方米房屋调换给乙方，作为房屋拆迁安置补偿，双方互不找差，本协议签订之日起该房屋产权归乙方所有…。第五条、违约责任，甲方应在2013年10月10日前将本协议第二条第三项约定的房屋交付给乙方使用。如违约延期交房，按违约天数计算每天给付乙方违约金人民币1，000元…。协议签订后，北安某公司将肖某被拆迁房屋拆除，进行房地产开发建设。北安某公司委托诉讼代理人称，商服未全部竣工，为解决住户急需，住宅全部交付，但还没有办理工程竣工验收备案。另查，根据（2012）黑中民初字第10号民事判决书中体现该案审理过程中，北安市人民法院调取的证据有《建设用地规划许可证》1份，证实北安某公司于2010年9月7日取得案涉土地的国有土地使用权，用于开发建设房地产项目。本院认为，关于《拆迁补偿协议》的效力问题。《征收与补偿条例》公布实施的时间为2011年1月21日，而北安某公司在2010年9月7日即取得被拆迁房屋所在土地的国有土地使用权，用于建设房地产项目。虽然《拆迁补偿协议》签订时间在《征收与补偿条例》公布实施后，但根据北安某公司取得国有土地使用权时间，可以认定其工程立项、建设用地审批等建设行为均在《征收与补偿条例》实施之前，而工程建设项目从立项、审批、建设直至竣工是一个连续的过程，且该建设项目已经施工完毕，但至今未办理竣工验收。故北安某公司与肖某签订《拆迁补偿协议》的行为是否违反法律、法规的强制性规定，应当从工程立项至竣工的整个过程予以评价，不能仅从《征收与补偿条例》公布实施的时间进行评价。据此，应当认定肖某与北安某公司签订的《拆迁补偿协议》合法有效。关于肖某要求北安某公司赔偿违约金问题。根据肖某与北安某公司签订的《拆迁补偿协议》第五条、违约责任，甲方应在2013年10月10日前将本协议第二条第三项约定的房屋交付给乙方使用。如违约延期交房，按违约天数计算每天给付乙方违约金人民币1，000元……。双方约定不违反法律规定，且本地同等地段同等面积商服使用收益不高于双方约定的违约赔偿金额，故本院予以确认。因肖某已于2017年11月10日实际占有、使用涉案房屋，故本院结合本案实际酌定北安某公司赔偿肖某违约金期限为2013年10月11日至2017年11月10日，计1490天。关于肖某要求北安某公司交付房屋问题。根据《建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《合同法》第二百七十九条规定，“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例（2011修订）》第十七条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本院认为，房地产开发房屋必须经验收合格并取得相应的手续和证明材料后，方能交付买受人占有使用，这是法律法规的强制性规定。现北安某公司开发建设的某庄园商住小区未进行竣工验收，且肖某已实际占有、使用涉案房屋，故肖某要求北安某公司交付房屋的诉请，本院不予支持。四、法院判决一、肖某与北安市某房地产开发有限责任公司签订的《北安市城市房屋拆迁补偿协议》为有效合同；二、北安市某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付肖某违约赔偿金1，490，000元（自2013年10月11日起至2017年11月10日止按每日1，000元计算）。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回肖某其他诉讼请求；四、驳回北安市某房地产开发有限责任公司反诉请求。案件受理费18，210元及保全申请费5，000元，由北安市某房地产开发有限责任公司负担。