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未办理房屋产权变更登记,是否影响收取租金

发布日期:2018-12-06    作者:周明律师
原告未办理产权转让登记,未产生物权变动的效力,是否影响通过拍卖取得该房屋的用益物权?同时,是否影响是否影响收取租金?下面小编为您介绍一则案例。
案情简介:未办理房屋产权变更登记
2012年7月18日,李某将位于火车站旁的房屋出租给被告陈某、刘某等人经营宾馆,双方签订《房屋出租协议》。2014年6月21日,诉争房屋经公开拍卖归原告李某香所有。但由于一些客观原因,原告未能及时办理房屋产权变更登记。2014年8月8日,李某香与李某签订《转让承租押金及房租协议书》,确认李某香取得标的物的所有权,李某香替代李某继续履行与陈刘等人签订的《房屋出租协议》,并通知陈宏刘。李某香依约向被告催缴租金,陈刘以李某香未办理产权登记,并非房屋所有权人为由,拒绝履行支付义务。
法院审理:收取租金合法有效
法院审理认为,主债务转让时,从债务同时转让。债权转让时只要债权人履行了通知义务,该转让就对债务人生效。租赁作为房屋产权附属的从权利,随主债务变动而发生改变。原告未办理产权转让登记,未产生物权变动的效力,但不影响李某香通过拍卖取得该房屋的用益物权,李某香取得用益物权,仍可以依法行使占有、使用、收益权利。因此李某香可以向陈宏刘收取租金。
律师说法:是否影响收取租金
根据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定:“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人,……。”第八十条第一款:“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。”第八十一条规定:“债权人转让权利的,受让人取得与债权有关的从权利,……。”原告李某香与李某及签订的《拍卖成交确认书》合法有效,且李某履行了通知义务,根据上述法律规定,李某已将与被告陈宏订立的《房屋出租协议》约定的权利和义务转让给李某香,李某香依照与李某的合同约定取得向被告陈宏收取租金的权利。
同时,根据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定:“用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。”用益物权可以通过合同方式取得,李某香通过公开竞买方式购买了李某的房屋,李某已将用益物权交付给李某香,虽然尚未办理房屋所有权转让手续,但李某香已合法取得该房屋用益物权,向陈刘收取租金的行为合理合法。
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