北京房产律师靳双权分析一起房屋买卖案件

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告杜女士起诉称：2004年3月1日，我与被告签订了《房地产买卖合同》，被告将坐落于XX路99号XX楼南楼楼梯以西第三、四层共八间办公用房出售给我，我将购买的房屋作为经营性办公用房出租。2010年2月25日，案外人谢某、罗某二人将我房产相邻的楼梯堵塞，致使租户无法通行。我找二人讨说法时，方知在2004年6月2日被告与谢某、罗某二人签订的房地产转让合同中，被告将包含我已经购买房产在内的XX楼南楼整体出售给了谢某、罗某二人，其二人依据合同将楼梯堵塞，致使我购买的房屋不能出租使用，给我造成一定经济损失。2013年年初，被告起诉我要求支付剩余房款，但对于被告因一房二卖导致我遭受的经济损失，被告未给予赔偿。现要求被告赔偿因其一房二卖行为给我造成的经济损失31000元。
　　二、被告辩称
　　被告答辩称：我公司不存在一房二卖行为，我公司没有对原告作出任何侵权行为，原告所谓侵权已经生效判决确认不是原告侵权，应驳回原告诉讼请求。
　　三、法院查明
　　法院经审理查明：2004年2月，原被告协商由原告租赁被告位于甲市XX路99号XX楼南楼楼梯以西第三层四间房屋。2004年2月1日，被告预收原告房款24000元。2004年3月1日，原被告签订一份房地产买卖合同，约定原告以180000元的价格购买被告位于甲市XX路99号XX楼南楼楼梯以西第三层、第四层共计八间房屋，被告于合同签订之日将该房地产产权交付原告(土地需分割建筑面积的四分之二)，原告在合同签订之日交付被告订金100000元，被告将过户手续办妥交付原告后，原告将余款付清，房地产过户手续由被告负责办理，并将过户手续于2004年9月15日前交付原告，该房产所附楼梯由原告永久无偿使用。2004年6月21日和12月16日，原告分别给付被告房款76000元和20000元。2004年11月18日，原告取得了房屋所有权证。
　　2004年6月2日，被告和谢某、罗某签订房地产转让合同，约定被告将位于甲市XX路99号XX楼南楼四层(除楼梯以西第一层四间房屋)、东楼四层、南楼三层出卖给谢某、罗某。2005年4月14日，谢某、罗某取得了房屋所有权证，该房产证所有权项下房产不包括原告房产。
　　2010年，谢某、罗某将与原告房产相邻的楼梯堵塞，无法通行。2010年3月9日，原告和程某向法院起诉谢某、罗某，要求谢某、罗某停止侵权，将楼梯通道恢复通行，同年10月13日，法院作出民事判决，判决谢某、罗某立即停止侵害，将楼梯通道恢复通行。谢某、罗某不服该判决，提起上诉，2011年7月6日，中级人民法院作出民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
　　2012年12月31日，T公司向法院提起诉讼，要求原告支付剩余房款68000元。庭审中原告辩称“其未足额支付房款的原因是T公司将包括其所购房产在内的楼梯又出卖给谢某、罗某，谢某、罗某多次以楼梯是他们购买为由阻挠其通行，给其造成损失”。2014年3月6日，法院作出了民事判决书，该判决部分载明：“杜女士辩称T公司将包括其所购房产在内的楼梯又出卖给他人，他人阻拦其通行，给其造成经济损失，因生效判决已认定该堵塞行为系他人侵权所致，故杜女士要求T公司承担损失，于法无据，不予采纳。”该判决已发生法律效力。
　　四、法院判决
　　法院经审理后作出判决：驳回原告杜女士的诉讼请求。
　　五、律师点评
　　北京房产律师靳双权分析认为：原告要求被告承担赔偿责任的理由是被告一房二卖的行为给其造成了损失，但根据审理查明情况，原告取得的房屋所有权证时间为2004年11月18日，罗某、谢某所取得的房屋所有权证时间为2005年4月14日，且两份所有权证项下房产系相邻关系。案外人谢某、罗某堵塞原告楼梯时间是在2010年，法院两次民事判决已经认定了谢某、罗某的侵权行为，并判令谢某、罗某立即停止侵害，将楼梯通道恢复通行。(2013)济民一初字第54号民事判决本院认为部分也载明：“杜女士辩称T公司将包括其所购房产在内的楼梯又出卖给他人，他人阻拦其通行，给其造成经济损失，因生效判决已认定该堵塞行为系他人侵权所致，故杜女士要求T公司承担损失，于法无据，不予采纳。”另外，谢某、罗某堵塞原告楼梯时，双方房屋权属清楚，故原告以被告存在一房二卖行为给其造成损失为由，要求被告承担责任的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。