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借名买房律师:借名购买的房产被借名人不协助办理过户一案

发布日期:2018-12-20    作者:房产律师
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)
  一、原告诉称
  原告贺先生起诉称:2006年12月28日,我与马先生双方签署《房屋转让买卖协议》,约定马先生将905号房产出售给我,并约定双方应积极配合办理涉案房屋过户登记手续,如有任何一方违约,则违约方应向守约方支付违约金15万元整。合同签署后,我履行了全部合同义务,但马先生在涉案房产满足过户条件后,拒绝配合我办理相应的产权变更登记手续。我认为双方签署的《房屋转让买卖协议》系双方真实意思表示,并不违反法律及行政法规强制性规定,系合法有效的合同,马先生应按照合同约定诚信履约,现马先生拒绝履行行为已构成根本违约,其应承担相应的违约责任。所以请求法院判令:1、判令马先生配合我将905号房产过户到我名下;2、判令马先生支付我违约金15万元;3、本案诉讼费由马先生承担。
  二、被告辩称
  被告马先生答辩称:不同意贺先生的诉讼请求,贺先生要求的违约金约定过高,不同意支付,如果法院经审理认为合同成立并且我们违约,要求法院调低。我、贺先生就905号房屋买卖一事曾于2006年12月28日签订《房屋买卖转让协议》,并于2007年10月23日签订《房屋买卖转让协议补充条款》,但上述两份协议均未明确写明转让房屋的价格、交付时间等合同成立所需具备的必要条款。双方就该房屋的买卖价格也从未形成口头或书面一致意见,且贺先生从未向我支付过任何房屋转让款,双方也从未办理过房屋的交付手续,该合同未实际履行。我认为只有具备合同成立必要条款的合同才涉及到是否具有法律效力的问题。而双方之间仅就买卖房屋意向达成了一致,但对于房屋买卖的价格等关键的合同成立必要条款并未达成一致,虽然双方曾签订补充协议,但仍然未确定房屋买卖的价款。因此双方的买卖协议因欠缺合同成立的必要条款而依法未成立,未成立的合同并不涉及法律效力问题,所以贺先生无权要求我履行未成立的合同义务或承担违约责任。为维护我的合法权益,请求法院判令:1、判令我于贺先生双方于2006年12月28日签订的《房屋转让买卖协议》未成立;2、判令贺先生返还905号房屋产权证及购房发票、公共维修基金收据原件;3、判令贺先生承担本案本诉及反诉的诉讼费用。
  三、法院查明
  法院经审理查明:马先生因拆迁取得购买经济适用住房资格。2006年12月28日,马先生(买受人)与甲市Z房地产开发有限公司(出卖人)签订《甲市商品房预售合同》,约定出卖人将905号房屋以275441元的价格出售给买受人马先生。同日,马先生(甲方)与贺先生(乙方)签订了《房屋转让买卖协议》,约定甲方将905号房屋卖给乙方;因甲方卖此房产尚未取得房屋所有权证,但乙方已将此房款全款一次付清,所以乙方有对此房屋的全权处理权;因房屋使用所发生的费用由乙方负担;甲乙双方积极配合交易过户手续,以上条款如有一方违约,违约方赔付对方违约金人民币壹拾伍万元整。2007年10月23日,双方又签订补充条款,对如果出售的情况下政府优先回购造成的损失、如果出租的情况下承租人发生意外的责任承担等问题进行了约定。2008年11月20日,诉争房屋办理了产权证书,登记所有权人为马先生,房屋性质为经济适用房,房屋坐落为905号。购房发票显示购房款金额为274752元,庭审中,马先生认可购买诉争房屋的款项系用贺先生的银行卡直接向开发商支付。后诉争房屋交付后,贺先生对房屋进行了装修并居住使用该房屋,相关的物业费、水电费均由贺先生交纳。现诉争房屋的产权证书原件、购房发票原件及公共维修基金票据原件由贺先生持有。再查,贺先生在甲市购房资格核验结果为初步核验通过。
  四、法院判决
  法院经审理后作出判决:
  1、马先生于本判决生效后七日内协助贺先生办理905号房屋的产权过户手续,相关土地出让金由贺先生负担;
  2、马先生于本判决生效后七日内支付贺先生违约金五万元;
  3、驳回原告贺先生的其他诉讼请求;
  4、驳回反诉原告马先生的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  五、律师点评
  北京房产律师靳双权分析认为:双方签订的合同名称为《房屋转让买卖协议》,但从协议内容和履行情况来看,原始购房合同中的房款系通过贺先生的银行卡直接向开发商支付,房屋交付后由贺先生进行了装修并居住使用,诉争房屋的产权证书原件、购房发票原件及公共维修基金票据原件由贺先生持有,因此可以推定双方之间实为借名买房关系。当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中双方签订了书面合同,该合同自双方签字即告成立。马先生称合同因欠缺价款及支付方式等必要条款而未成立,该主张没有法律依据,且合同中虽未直接写明合同价款,但依据庭审查明的事实可以认定双方形成借名买房关系,依据购房发票可以认定出资的数额,因此马先生关于合同未成立的主张不能成立。因该诉争房屋的原始合同系2008年4月11日以前签订,现该房屋已经符合上市交易的条件,因此双方签订的协议不违反相关政策、不侵害社会公共利益,亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定,应为合法有效,双方均应依约履行。现贺先生符合在甲市购房的条件,在庭审中也表示如果判决过户,则同意承担土地出让金,因此对贺先生要求马先生办理过户手续的诉讼请求,予以支持。对马先生要求确认合同未成立及返还房屋产权证书、购房发票、公共维修基金收据的诉讼请求,不予支持。关于违约责任,双方合同中进行了明确约定,现马先生不履行过户手续,应当向贺先生承担违约责任。关于违约金数额,约定的违约金过分高于实际造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中双方约定的违约金超过原始购房合同价款的50%,且贺先生并未提出充分的证据证明其遭受的损失,故违约金的数额由法院依据马先生的申请,结合本案的实际情况酌情予以确定。
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