北京房产律师分析一起借名买房纠纷案件

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告贾先生、何女士起诉称：2004年2月23日，我方委托胡先生以胡先生的名义与开发商签订《商品房买卖合同》，购置位于甲市乙区XX街五号院×房屋(以下简称涉案房屋)。同年7月8日，我方与胡先生签署《证明》，其中明确我方委托胡先生以胡先生的名义购置涉案房屋，全部价款3304578元均由我方支付，该房产的所有权归我二人所有。2005年7月14日，胡先生取得涉案房屋的《房屋所有权证》，并将其交给我二人。该商铺对外出租，租金由我方收取。现我们起诉，1、要求确认涉案房屋归我二人所有;2、要求胡先生将涉案房屋的所有权人过户至贾先生名下。
　　二、被告辩称
　　被告胡先生答辩称：我与何女士及其爱人的关系很好，在经济、生活方面关系很密切。我与贾先生并不相识。购买涉案房屋时，我找到了出卖方的人员，双方协商单价为每平米12800元，首付款为120万元，剩余购房款以按揭贷款方式支付。我为购房，向何女士及其爱人借款150万元用于支付首付款和前期费用。因我拖欠何女士的借款，我于2005、2006年左右将房屋交给何女士对外出租。当何女士收取房租达240万元左右时，我提出收回涉案房屋，但何女士不同意，故我重新补办了产权证。贾先生、何女士之主张与事实不符，故我不同意贾先生、何女士的诉讼请求。
　　韩女士述称：在离婚诉讼中，法院对涉案房屋进行了处理。贾先生、何女士通过另案诉讼的方式主张房屋，在程序上有问题。涉案房屋的购买、还贷，均由胡先生办理，我对此不清楚。
　　XX银行甲市分行述称：胡先生于2010年5月20日在我行签订贷款授信协议，将涉案房屋抵押给我行，向我行申请贷款额度为615万元，期限2010年5月20日至2030年5月20日，期间胡先生可以发生不超过615万元的多次贷款。2010年5月25日，我行对涉案房屋办理了抵押登记。截止至2014年12月2日，胡先生尚欠贷款本息总计4811008.01元。如果涉案房屋权属发生变化，需先将尚欠我行的贷款清偿完毕，此后我行同意配合办理抵押解除登记手续。
　　三、法院查明
　　法院经审理查明：贾先生、何女士自述系亲属关系;何女士与胡先生系朋友关系;胡先生与韩女士曾系夫妻关系，后双方经法院判决离婚。2004年2月23日，胡先生与开发商甲市Z地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。双方约定：胡先生以贷款方式购买涉案房屋，房屋建筑面积257.38平方米，房价款3294464元，其中首付款1324464元，以贷款方式支付1970000元。2004年11月，胡先生补交购房款10112元。2004年7月，胡先生作为借款人与贷款人中国T银行、保证人甲市Z地产开发有限公司签订《个人购房借款合同》，约定贷款人向借款人发放1970000用于购买涉案房屋。上述合同签订后，由贾先生出资，胡先生向开发商支付了涉案房屋的首付款。2005年7月14日，房管部门填发诉争房屋所有权证，涉案房屋的所有权人登记在胡先生名下。2006年10月，胡先生将中国T银行发放的房屋贷款结清。胡先生在办理相关购房、贷款手续后，分别将《个人购房借款合同》、购房发票、契税发票、公共维修基金发票、房产证、产权代办费收据、印花税收据、提前清偿房屋贷款的手续、贷款还清证明等资料原件交何女士。
　　涉案房屋交付后，胡先生将房屋对外出租，并将存入租金的银行存折交何女士，租金由何女士支取使用。截至2010年4月，何女士取得租金160余万元。自2010年5月起，租金不再存入上述存折内。
　　四、法院判决
　　法院经审理后作出判决：驳回上诉，维持原判。
　　五、律师点评
　　北京律师分析认为：本案争议的焦点是贾先生、何女士与胡先生之间是否存在借名买房关系。从现有证据来看，由贾先生、何女士和胡先生签字的证明已经明确，涉案房屋系由贾先生、何女士以胡先生的名义购买，购房款由贾先生、何女士支付。胡先生虽对该证明的内容不予认可，但并未提供足以反驳该证明的理由及证据，且对书写多份该证明的解释不符合常理。同时，胡先生曾将涉案房屋的《个人购房借款合同》、购房发票、契税发票、公共维修基金发票、房产证、产权代办费收据、印花税收据、提前清偿房屋贷款手续、贷款还清证明等资料原件交于何女士，且在涉案房屋对外出租后，又将存入租金的银行存折交给何女士，由何女士支取租金使用。胡先生对其上述行为也未提供令人信服的解释。综合上述情节，可以认定涉案房屋系由贾先生、何女士借用胡先生名义向开发商购买，贾先生、何女士与胡先生就涉案房屋形成借名买卖关系。考虑到贾先生、何女士同意代胡先生清偿债务，以消灭在涉案房屋上设立的抵押权，且表示何女士已经将涉案房屋的所有权利转移至贾先生，故胡先生在贾先生、何女士代胡先生清偿债务，解除涉案房屋的抵押登记之后，协助将涉案房屋过户至贾先生名下。综上，胡先生、韩女士提出的上诉请求均缺乏事实及法律依据，不予支持。