房产律师：法院如何判决开发商一房二卖的行为

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告何先生起诉称： 2002年8月18日，我向被告购买位于XX路98号的XX小区9号楼7楼住房 (未确定具体房号)一套及车库一个，并支付了7万元购房款。2007年1月16日，被告将该楼702室出售给宋女士(我不知情)，2007年2月16日又将该楼701室出售给谭先生，2008年国庆前后谭先生对701室装修入住，我也对702室进行装修入住。后因宋女士就该702号房提起诉讼并在强制执行过程中，我被迫搬出702号房。被告又于2009年8月31日与我签订补充协议，确认我购买的住房为701室。我遂对701号房主张权利，经一、二审判决，均未得到支持。同时甲市中级人民法院终审判决明确指出：“XX公司明知涉案701号房已卖给谭先生，702号房卖给了宋女士并办理了权属登记，仍与原告签订相关购房协议或补充协议，一房两卖，由此产生的责任由XX公司承担。”被告一房二卖的行为违法违约，给我带来重大经济损失，被告应当立即向我返还购房款及利息，并赔偿损失等违约责任。所以请求法院判令：1、依法解除我和被告间的商品房买卖合同及补充协议;2、依法判令被告立即向我返还购房款179232元，并按银行同期同类贷款利率(年利率8.4%)承担至实际返还之日的利息(截止2017年11月12日利息为153252元，其中7万元自2003年2月10日起算，109232元自2010年8月13日起算);3、依法判令被告赔偿饿179232元;4、依法判令被告赔偿我因另行购房产生的差价损失、支出的诉讼、装修等费用50万元;5、诉讼费用由被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告XX公司未作答辩。
　　三、法院查明
　　法院经审理查明：2002年7月韩先生以被告XX公司的名义开发原甲市XX区XX路XX小区住宅小区楼盘，韩先生为该商品房开发项目的项目经理。同年8月18日，原告何先生与韩先生签订了《商品房购销合同》，主要约定：何先生购得该楼9号楼7楼四房二厅住房一套，面积137.7平方米，每平方米700元。同时购得5号车库一个，面积26平方米，每平方米1000元，住房、车库总价款122390元。交房日期为2004年4月30日，被告XX公司在该合同上加盖了公章。合同签订后，原告何先生于2003年12月9日向韩先生支付了购房款70000元，韩先生出具了收条，并约定余款在房屋交付时付清。
　　2006年6月26日，XX小区项目转由梁先生投资建设，挂靠被告XX公司，所有的建筑款项均由梁先生筹集被告XX公司收取26000元费用，负责对商品房工程的监督，检查和指导，并且梁先生的每份商品房销售合同需交被告XX公司审核盖章。同年底，梁先生出任XX公司的项目经理，具体负责工程建设与房屋销售事宜。2006年6月24日，原告何先生与梁先生签订了《商品房购销合同书》，重新确定何先生购买的住房位置为9号楼7楼，房价增为850元/平方米，房屋面积为138平方米，四房二厅，车库26平方米，车库为5号，1000元/平方米，交房日期为2007年2月3日，合同上说明原交购房款70000元，已于2003年10月25日由XX公司转给梁先生，余款在办好房屋产权证后一次性付清。该合同的甲方为XX公司，代表人为梁先生，未加盖XX公司的公章，梁先生在合同上签了字。
　　2007年1月16日，宋女士与梁先生签订一份《商品房买卖合同》，约定将XX小区9号楼702以梁先生的名义卖给宋女士，每平方米价格为1430元，建筑面积为145.96平方米，总金额为205780元。2006年10月5日，宋女士向梁先生交了1万元定金，由梁先生开具盖有XX小区项目部印章的收款收据给宋女士，宋女士又于2007年1月30日向梁先生交纳购房款95780元，梁先生出具了收条。2007年2月16日，梁先生向谭先生出具收条，写明：“今收到谭先生现金人民币165000元，购买XX小区9号楼(701)号住房，面积149.36平方米，按1250元计算计币186700元。车库第四个，面积20平方米，按1600元计算，计币32000元。总共购住房及车库计币211700元，还要付46700元给XX公司(办证费本人出)，限在8月份前办好。”
　　2007年3月31日，谭先生与梁先生在被告XX公司设立的售楼部签订《商品房买卖合同》，约定谭先生购买位于XX路“XX小区”9号楼701号四室二厅住房一套，面积149.36平方米，每平方米1250元，价款186700元，同时购得4号车库一个，价款32000元;应交办理住房产权手续费7507元;支付方式银行按揭，首付86700元，余款100000元于合同签订之日起7日内办理银行按揭手续;自合同生效之日起30天内，由出卖人向甲市房地产管理局申请登记备案;交房日期2007年5月1日前。合同签订当日梁先生出具收条：今收到谭先生购XX小区9号楼701室住房、第4号车库的购房款53000元，办理商品房产权手续费7507元，合计60507元。谭先生已向梁先生支付购房款、办理房屋产权证手续费共计币225507元。2007年4月，梁先生将701号住房及4号车库钥匙交给谭先生。2008年10月，谭先生对该房屋进行装修，2009年11月2日安装了有线电视，2010年12月17日进行了用电安装，交纳了用电安装费3430元，并已入住至今。
　　2007年7月31日，原告何先生以XX公司为被告向法院起诉，要求确认原告何先生与被告XX公司签订的两份《商品房买卖合同》合法有效，责令被告XX公司立即交付签合同时所确定的XX路98号XX小区9号楼702号房屋一套，5号车库一间，由被告XX公司承担违约金24000元。法院于2007年9月5日作出民事判决，判决：1、XX公司将XX路XX小区9号楼702号住房一套及该栋楼5号车库一间交与何先生;2、XX公司支付何先生逾期交房违约金(按总房价每日1%)计付至交房日止;3、何先生在接收房屋时付清全部购房款(住房按850/平方米，车库按1000元/平方米计算)。被告XX公司不服该判决，上诉至甲市中级人民法院。在该案二审期间，XX小区施工单位负责人将702室钥匙交付给原告何先生，原告何先生于2008年10月进行了装修且入住，装修期间因谭先生也对701号房屋进行装修，双方互相观看了各自装修情况。
　　在原告何先生与被告XX公司一审诉讼期间，宋女士也于2007年8月13日以XX公司为被告向法院提起诉讼，要求被告XX公司履行合同，交付“XX小区”中9号楼702号住房一套，办理好该房屋的相关手续，承担逾期交房违约金。法院于2008年5月6日作出判决：1、由被告XX公司继续履行与宋女士于2007年1月16日签订的《商品房买卖合同》，将位于甲市XX路98号“XX小区”9号楼702号住房一套交与宋女士，并办理好该住房的相关手续;2、由被告XX公司从2007年5月2日起至交付房屋之日止，按宋女士已交款205780元的每日万分之一计算向宋女士支付逾期交房违约金。后宋女士申请法院强制执行，原告何先生被强制搬出702号房屋。
　　该案在重审过程中，何先生与XX公司于2009年8月31日又签订了一份《补充协议书》。
　　四、法院判决
　　法院经审理后作出判决：
　　1、解除原告何先生与被告甲市XX房地产开发有限公司于2002年8月18日、2006年6月24日签订的《商品房购销合同》及2009年8月31日签订的《补充协议书》;
　　2、被告甲市XX房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何先生返还购房款人民币179232元及利息(利息按银行同期同类贷款利率计算至还清之日止，其中70000元自2003年12月9日开始计算至还清之日止，109232元自2010年8月12日开始计算至还清之日止);
　　3、被告甲市XX房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告何先生另行购房的差价损失67620元、契税损失3585元、案件受理费损失3229元、装修费损失30000元，合计人民币104434元;
　　4、被告甲市XX房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告何先生一倍已付购房款人民币179232元;
　　5、驳回原告何先生的其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　　北京律师分析认为：原告何先生与被告XX公司又于2009年8月31日签订《补充协议书》约定何先生购买的住房为XX小区9号楼7楼701室，但该补充协议因损害了谭先生的合法权益不应受法律保护，甲市中级人民法院民事判决已经驳回何先生要求被告XX公司交付XX小区9号楼7楼701室的诉讼请求。查明的事实说明，被告XX公司在与原告何先生签订《商品房购销合同》后，又将XX小区一9号楼7楼2号住房出卖给宋女士、谭先生，原告何先生已经明确不能取得房屋，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，原告何先生有权请求解除合同，故对原告何先生要求解除双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议书》的诉讼请求，应予以支持。
　　原告何先生于2003年12月9日向被告XX公司支付了70000元购房款、于2010年8月12日向被告XX公司支付了109223元购房款，双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议书》判决解除后，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，被告XX公司应向原告何先生返还已付购房款及利息。原告何先生要求被告XX公司返还购房款179232元及按银行同期同类贷款利率计算利息的诉讼请求，于法有据，应予以支持。
　　被告XX公司一房二卖导致原告何先生无法取得房屋是事实，依法应赔偿原告何先生的损失。故对原告何先生要求被告XX公司赔偿因另行购房产生的差价损失、支出的诉讼、装修等费用50万元，支持其另行购房产生的差价损失67620元、契税3585元、案件受理费3228元、装修损失30000元。
　　被告XX公司一房二卖是事实，在明知XX小区9号楼7楼701室已由谭先生购买并装修入住的情况下仍与原告何先生签订《补充协议书》并再收取原告何先生的购房款109223元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿责任，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。依据该规定，只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人就有权请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故原告何先生要求被告XX公司赔偿一倍已付购房款，于法有据，予以支持。