房屋租赁合同纠纷成功案例-辽宁某食品有限公司与某（北京）百货有限公司太原北街店、某（北京）百货有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

辽宁某食品有限公司与某（北京）百货有限公司太原北街店、某（北京）百货有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0102民初5828号
原告：辽宁某食品有限公司，住所地。
法定代表人：曲某，系该公司董事长。
委托代理人：戴亲发、王永远，系辽宁维权律师事务所律师。
被告：某（北京）百货有限公司太原北街店，住所地。
负责人：肖某某，系该公司店长。
委托代理人：刘某，系北京市某律师事务所律师。
委托代理人：谢某某，系北京市某律师事务所实习律师。
被告：某（北京）百货有限公司，住所地。
法定代表人：傅某，系该公司董事长。
委托代理人：刘某，系北京市某律师事务所律师。
委托代理人：谢某某，系北京市某律师事务所实习律师。
原告辽宁某食品有限公司与被告某（北京）百货有限公司太原北街店、某（北京）百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯某担任审判长，与人民陪审员费某某、邹某某组成合议庭，于2017年8月7日公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告辽宁某食品有限公司诉称，2013年12月24日，被告某（北京）百货有限公司太原街店与原告辽宁某食品有限公司签订了一份《某北京百货有限公司场地租赁合同》，合同约定，被告太原北街店将位于沈阳市和平区太原北街由其开办的商场三层面积312平方米的场地租给原告开办休闲餐厅。租期为三年，即从2014年1月1日至2016年12月31日。同时，还签订了一份《关于延续原合同效力的协议》，将上述租赁期限由3年改为5年，即从2014年1月1日至2018年12月31日。该协议第二条第2项、第3项约定：“甲方不得租赁期间擅自解除合同，否则视为违约。乙方有权拒绝撤离场地，如乙方同意解除合同，甲方应赔偿乙方因此发生的损失，并退还保证金”及“本协议与原租赁合同具有同等法律效力，除本协议中明确所作修改的条款外，原合同其余部分继续有效”。合同生效后，原告对所租赁的场地进行了全面的装修装饰，之后，便一直用于开办某休闲餐厅太原街店。2015年10月，被告太原北街店因经营困难等多方原因，决定停止营业，便于2015年10月12日和2015年11月26日两次函告原告，要求解除与原告的租赁合同，并于2015年11月10日停止了整个商场的正常营业，停止提供对承租户电、气等公共服务，原告所开办的休闲餐厅太原街店因此被迫停业。之后，原告曾多次找被告太原北街店的负责人协商提前解除租赁合同及善后问题的处理，其负责人均以各种理由拖延。之后，原告又委托辽宁维权律师事务所向被告太原北街店与被告某（北京）百货有限公司分别发《律师函》，就向原告赔偿的数额及依据进行了告知，二被告没有做任何回复。以上事实，有双方签订的《某北京百货有限公司场地租赁合同》、《关于延续原合同效力的协议》，被告停止营业的《通知》、《函件》，原告委托律师发送的《律师函》等证据为凭。综上所述，原告认为，根据双方签订的《关于延续原合同效力的协议》第二条第2项、第3项约定，被告单方解除与原告租赁合同是严重的违约行为，应赔偿原告因此发生的损失，并退还保证金。诉讼请求：1、确认被告单方解除与原告签订的房屋租赁合同构成严重违约；2、被告向原告赔偿装修损失50万元和营业损失70万元，并退还原告交纳的租赁保证金80860.5元；3、诉讼费由被告承担。
被告某（北京）百货有限公司太原北街店、某（北京）百货有限公司辩称,原、被告在合同中对赔偿数额已明确约定，双方约定的关于延续原合同的效力上第2条第2、3项，关于赔偿损失没有具体明确，而在2013年12月27日签订的主合同通用条款的第15.5条约定甲方不得在租赁期间擅自解除合同，否则视为违约，合同解除后两个被告赔偿原告的损失不应超过一个月的租金。关于装修损失二被告不予认可，合同通用条款中对于赔偿损失的数额有约定（不应超过一个月的租金），另外原告没有提供可信的证据证明其装修损失。关于原告提出的营业损失，二被告不予认可，合同通用条款中对于赔偿损失的数额有约定（不应超过一个月的租金），另外原告没有提供可信的证据证明其营业损失。被告于2015年10月12日、11月26日两次通知原告解除租赁合同，原告本可以尽早另寻场地开展营业，但原告迟迟没有行动，原告主张的营业损失系其自身原因造成或扩大损失，且原告要求的赔偿范围已超出被告签约时可以预见时的范围，故二被告不应承担经营损失责任。关于承租保证金80860.5元，数额属实，被告同意返还。
经审理查明,2013年12月27日，原告（乙方）与被告某（北京）百货有限公司太原北街店（甲方）就位于沈阳市和平区太原北街某（北京）百货有限公司太原北街店三层租用面积312米场地签订《场地租赁合同》，约定租赁日期自2014年1月1日至2016年12月31日止……乙方在签订本合同时向甲方一次性缴纳的承租保证金80860.5元……9.11约定“不论何种原因导致本合同终止的，乙方在租赁场地内的任何嵌入墙体和地面的添附设施及装饰物无偿归甲方所有，乙方不得故意损坏前述添附设施及装饰物。除此之外的其他可以移动的乙方投资形成的资产归乙方所有”，15.5条约定“除本合同另有约定外，甲方不得在租赁期间内擅自解除本合同，否则视为违约，甲方应在乙方清场和撤场后退还保证金并支付相当于壹个月租金的违约金”，20.6条约定“租赁期间，双方应本着诚信和共担商业风险的原则履行合同，若甲方因合理的商业原因而需整体（非针对包括乙方在内的任何租户）停止商场运营，则甲方可以提前解除本合同，而无需向乙方承担任何责任，但应按本合同有关约定向乙方退还承租保证金”。在原告（乙方）与被告某（北京）百货有限公司太原北街店（甲方）签订的《关于延续原租赁合同效力的协议》中，双方约定“租赁期限延至2018年12月31日……甲方不得在租赁期间擅自解除本合同，否则视为违约。乙方有权拒绝撤离场地。如乙方同意解除合同，甲方应赔偿乙方因此发生的损失，并退还保证金”。
另查明，2015年10月12日，被告某（北京）百货有限公司太原北街店向商场租户发出《通知》载明“因经营性调整装修改造，定于2017年11月15日21点停止正常营业，请于当日21点前将全部设施物品撤离”。2015年11月26日被告某（北京）百货有限公司太原北街店向原告发出《函件》载明“我公司太原北街店因需要，已于2015年11月10日整体闭店，进行经营性调整，在2015年10月12日发函的基础上，现再次函告贵司，办理合同终止及撤场等相关手续……关于贵我双方后续的合同未履行完毕以及其他问题，双方将洽商解决”。
2015年11月9日原告向被告某（北京）百货有限公司太原北街店发出《告知函》载明“贵公司于2015年10月12日发出……通知函后，商场商户陆续停业撤店，现……仅剩我公司一家餐厅仍在经营，若我公司按租赁合同约定交纳租金，贵公司可能存在合同履行不能的情况，为保证双方合作，请求贵公司出具保证函，保证我公司可以按照合同约定使用租赁房产，否则我公司将暂时中止继续支付租金”。2015年11月16日原告向被告某（北京）百货有限公司太原北街店发出《回复函》载明“我公司于2015年10月12日收到……通知函，现向贵公司核实该通知是否属实，如通知内容属实请贵公司向我公司提供正式的通知。根据我公司与贵公司于2013年12月24日签订的《关于延续原租赁合同效力的协议》第二条第2款约定，贵公司在租赁期间不得擅自解除合同，否则视为违约，请贵公司确认在经营性调整装修改造期间不会影响我公司店铺的正常经营”。2015年11月24日原告向被告某（北京）百货有限公司太原北街店发出《告知函》载明“入冬以来贵公司太原北街店一直没有供暖，2015年11月23日晚因室内温度过低导致我公司承租的房屋消防管道喷淋滴水，11月24日凌晨水管冻结，造成我公司无法正常使用房屋，致使租赁目的无法实现，贵公司存在严重过失，应赔偿因此给我公司造成的损失……”。
再查明，2014年2月15日原告与承包方战峰就涉案租赁场地签订《工程施工合同书》，约定工程范围：室内外装修工程，承包性质：包工包料，工程期限从2014年2月24日至2014年4月15日，工期49天，合同价款玖拾捌万陆仟叁佰零柒元捌角壹分（986307.81）。装修项目工程预算表和预算书载明“工程装修预算金额841007.1元、综合取费84100.71元、设计费62100元，合计986307.81元”。2014年2月18日原告（乙方）与被告某（北京）百货有限公司太原北街店（甲方）签订《某（北京）百货有限公司装修施工协议书》，约定“乙方进场装修时间为2014年2月19日至2014年4月20日，进场装修人数10人，乙方装修前必须提前到业务部门领取并填写《工程装修方案申报审批单》办理申报审核手续。呈交详细施工图纸，审批合格后，双方签署装修施工协议书，并办理施工证方可施工……乙方施工完毕，申请甲方验收。验收合格后，工程部凭《装修施工验收单》给予送电……”。案件审理中，原告向法庭提交装修材料相关发票15张（从2014年5月29日至2014年8月23日）合计858623元。
另，原告提供的太原街店《2015年财务报表》显示原告从2015年1月至11月期间利润情况，经计算月平均利润为21638元。
上述事实，有当事人提交的场地租赁合同、关于延续原租赁合同效力的协议、通知、函件、告知函、回复函、邮递回单、工程施工合同书、装修项目工程预算表和预算书、某（北京）百货有限公司装修施工协议书、发票、太原街店2015年财务报表等证据及当事人当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为,原、被告签订的《场地租赁合同》及《关于延续原租赁合同效力的协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，原告作为食品服务商家对于自身经营包括室内外装修等事项会结合经营场地、租赁期限等客观情况作出相应的商业规划及合理判断。在2013年12月双方签订的《场地租赁合同》及《关于延续原租赁合同效力的协议》中约定了场地租赁期限截止至2018年12月31日，现被告某（北京）百货有限公司太原北街店要求提前解除合同系违约行为。
关于原告主张的装修损失。2013年12月27日双方签订的《场地租赁合同》9.11条款中虽有“不论何种原因导致本合同终止的，乙方在租赁场地内的任何嵌入墙体和地面的添附设施及装饰物无偿归甲方所有，乙方不得故意损坏前述添附设施及装饰物。除此之外的其他可以移动的乙方投资形成的资产归乙方所有”的约定，但该约定系霸王条款，且在被告存在提前解除合同严重违约的情形下，该条款对于原告明显显失公平。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。根据原告提供的工程施工合同书、装修项目工程预算表和预算书、某（北京）百货有限公司装修施工协议书、15张发票（合计858623元）等相关证据，结合租赁场地剩余年限，对于原告要求给付装修损失50万元的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张的经营损失。被告提前解除合同构成违约，尽管其于2015年10月12日即已通知原告撤场，但并不能改变原告停止经营产生相应损失的事实，考虑到原告需要另寻他址重新装修，本院酌定经营损失以二个月为宜，故被告应给付原告经营损失为43276元（21638元/月×2个月）。
关于原告主张返还的承租保证金80860.5元，被告同意返还，本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、被告某（北京）百货有限公司太原北街店、某（北京）百货有限公司于本判决生效之日起15日内给付原告辽宁某食品有限公司装修损失500000元；
二、被告某（北京）百货有限公司太原北街店、某（北京）百货有限公司于本判决生效之日起15日内给付原告辽宁某食品有限公司经营损失43276元；
三、被告某（北京）百货有限公司太原北街店、某（北京）百货有限公司于本判决生效之日起15日内退还原告辽宁某食品有限公司承租保证金80860.5元；
四、驳回原告其他的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费16328元，由原告辽宁某食品有限公司承担8372元，由被告某（北京）百货有限公司太原北街店、某（北京）百货有限公司承担7956元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审　判　长　　冯　某
人民陪审员　　费某某
人民陪审员　　邹某某
 
 
二〇一七年八月三十日
书　记　员　　王　某