买房户口不迁走约定保证金保护权益

发布日期：2019-01-03 作者：刘琬琳律师

导读：购买二手房时会面临一个特殊的问题，就是户口的迁出。如果买方承诺迁出户口，事后又反悔的，买方应该如何保护自己的权益？
案情介绍：买房户口不迁走卖方要求免责退还保证金
张三在2015年8月与李四签订了《房屋买卖合同》，将自己位于华新家园的一套89平米的两居室卖与李四。合同中同时约定，李四必须在2015年11月30日前将房子上的全部户口迁走，并扣留房款中的20万作为保证金。2015年9月，双方办理完房产过户手续以后，李四将户口迁走，但是李四的前夫王某户口仍在涉诉房屋，经多次协商王某拒绝迁出户口。李四诉至法院，认为户口迁动属于户籍部门管理，王某不属于房屋买卖的当事人，她已将户口迁出，履行了合同，要求张三退还20万押金。
法院判决：驳回李四的诉求押金需待过户后返还
法院经审理认为，张三与李四签订的《房屋买卖合同》系真实意思表示，现王某不同意将户口迁出，由此造成的违约责任应由李四承担，李四主张该约定属于无权代理或无权处分的抗辩意见不能成立。现李四要求张三退还保证金的诉讼请求，缺乏依据，亦不予支持。
律师说法：买房户口不迁走约定保证金保护权益
1.根据《合同法》第65条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。
2.自愿平等签订的合同具有法律效力，对合同双方均有约束力。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。
本案中，虽然户口迁移无法强制处理，但是基于不迁移户口需支付违约金或者保证金等约定，法律予以支持。
由于房产交易复杂，在签订房屋买卖合同之前，应详细了解相关的法律法规，必要时咨询专业法律人士，尽可能减少损失。
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