浅谈以商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保相关案例

现在存在许多这种情况：出借人，即放款人，将资金借给房地产开发商。大家晓得，眼下这种行情，没有抵押物出借人肯定是心头发慌。开发商手头最多的是房子，就以房屋进行抵押。双方没有签抵押担保合同，签署的却是《商品房购买合同》。这正是国人的聪慧之处，还不了钱，我出借人直接把房子拿去，这看似非常妥当的安排。

但是这种交易模式存在许多问题，如果合同签署不注意细节、交易架构安排设置不当，很容易被否定协议的效力，不能达到出借人的目的。这是一个较复杂的问题，在司法实践和立法方面，都存在很多争议和待解决的问题。

一、交易的表现形式

我们首先将实践中所存在的上述情况大体分为两种类型：

1、以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保

2、双方既有真实的买卖关系同时又有借贷的法律关系
1就是我们所重点讲的情形，它又有两种表现形式：

a、签订了商品房购买合同，同时也签订了借款合同

b、签订了商品房购买合同，但没有签订借款合同

二、法律关系的认定

在司法实践中，首先需要对这种交易中所存在的法律关系进行梳理；那么，在这个交易过程中存在怎样的法律关系呢？

对于a，比较好判断，可以认定这是借贷关系，甚至认定既成立借贷关系，也成立商品房买卖合同关系，如朱俊芳诉山西嘉和泰公司案（2011）民提字第344号；对于b就比较费周折，就需要动些脑壳、费些思量。需要剥丝抽茧，透过事实细节、交易安排来窥探交易双方当事人的真实意思表示。首先，我们需要把文章开题的例子忘记，一份《商品房买卖合同》摆在你的面前，要你判断它是构成商品房购买合同关系还是借贷关系，你需要很多细节作为支撑。

那么，最高院是怎样做的呢，最高院的法官们是通过怎样的标准去判断法律关系的性质呢？他们是通过怎样的具体细节判断成立借贷关系或商品房买卖合同关系；典型案例如“广西嘉美与杨伟鹏案（2013）民提字第135号”，法院最终否定了双方商品房买卖合同，而以借贷关系认定双方的真实合同关系，法院主要考虑的要素包含：

1、商品房的交易价格，与市场平均价格相对照，是否存在过低的情形；合同是否约定了单价，第135号案件中协议双方就没有约定交易单价，而是以一口价340万元的约定，交易了1496.97平方米的53间商铺，明显不符合交易常理。
2、双方资金往来情况，是否存在销售方向购买方分期汇付资金的情形，通常以第三方渠道支付。借贷关系下，借款人通过第三方分期向出借人支付利息，资金走向与买卖合同是截然不同的。
3、发票等交易细节，购买人是否积极行使其权利，索取发票，办理商品房的权属登记等手续。
4、其他协议约定及履行细节，如买卖合同中标的物的描述是否完善、双方权利义务约定是否符合常理等。
通过这些细节的把控，进一步方能够确定双方的权利义务关系究竟是借贷关系还是买卖合同关系。解决了这一核心问题方能够进一步作其他深入的讨论。

一个相关问题：

在这里，我们回答一个问题即“民间借贷司法解释第二十四条的规定是否否定了最高法院公报案例以房抵债的有效认定？”借这个地方，讨论一下朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案 (2011)民提字第344号案件。这个案件中，当事人双方既签订了借款合同，同时也签订了商品房买卖合同，最高院最终判决认为：

本案双方当事人实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。 
案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同。
最高院认为买卖关系、借贷关系均成立；并且，双方对选择哪一合同关系进行履行，具有选择性：

双方当事人对于是履行十四份《商品房买卖合同》，还是履行《借款协议》具有选择性，即商品房买卖合同的解除条件成就，就履行《借款协议》；商品房买卖合同的解除条件未成就，就履行十四份《商品房买卖合同》。无论是履行十四份《商品房买卖合同》，还是履行《借款协议》，均符合双方当事人的意思表示，且从合同的选择履行的角度看，嘉和泰公司更具主动性。 
我个人认为，这一判决的思路已经被2015年《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定所否定:
第二十四条　当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

第二十四条确定的思路十分明确，以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，应当按照民间借贷法律关系审理，而不给予当事人在借贷关系、商品房买卖关系之间的选择权。当然，这种否定，只是限于对法律关系的定性方面的单项选择的限定，而对商品房买卖作为借贷关系的担保，司法解释仍然是予以确认的。（本文来自网络，侵删）