恶意“一房二卖”行为的认定

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告起诉称： 2015年4月7日，我同被告双方签定《商品房买卖合同》约定，被告将其开发的位于甲市乙区的XX花园小区3号楼706号房屋以总价20.5万元(单价3，251.39元/平方米)的价格出售给我。合同签定后，我按约定支付了首付款6.5万元。我向被告递交了贷款申请材料，被告工作人员审核了我相关材料后告知我必须提供离婚证原件及复印件。被告在未与我解除合同并退还购房款的情况下“一房二卖”，又将涉案房屋出卖给其他人。所以请求法院判令：1.解除我与被告双方于2015年4月7日签定的《商品房买卖合同》;2.判令被告返还我购房款65,000元及利息(利息以65,000元为基数，按同期银行贷款基准利率计算，自2015年4月7日起计算至购房款返还完止);3.判令被告赔偿我因房价上涨所遭受的损失，暂计234,738元(暂按现价7000元/平方米计算);4.判令被告向我支付赔偿金65,000元;5.本案诉讼费由被告负担。
　　二、被告辩称
　　被告答辩称：原告的贷款手续是我的原因未予办理不符合客观事实，因原告未提供离婚证原件而未获审批。我已依法解除与原告签订的《商品房买卖合同》并已通知原告。原告起诉要求我赔偿损失缺乏事实依据。原告不能办理按揭贷款，导致原告不能履行《商品房买卖合同》。请求法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷一案适用若干问题解释》第二十三条的规定处理，退还原告购房款65,000元，驳回原告的其他诉讼请求。
　　三、法院查明
　　法院经审理查明：原告于2015年1月13日与被告签订《商品房定购书》约定，原告应于2015年3月8日签订《商品房买卖合同》并付清全款或首付款，并同时提交所需的全部真实有限的资料;原告于2015年1月13日向被告支付50,000元预付款;房屋的总价款205,000元，原告要求支付65,000元首付款，贷款140,000元。2015年4月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的XX花园小区3号楼706号房，房屋总价款205,000元;原告支付首付款65,000元，余款140,000元以按揭的方式支付;原告须于合同签订之后两周内将银行需要由买受人提供办理贷款的所有真实资料交给银行审查通过，逾期未办理完毕的，按照合同第七条约定执行。《商品房买卖合同》第七条第二款：买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同;该合同附件四《合同补充协议》第6项：买受人在签订合同时，应事先充分了解贷款政策，并根据贷款银行的贷款政策及条件确定具体的贷款方式，否则因买受人原因导致贷款无法正常办理，购房款逾期交纳时，按照本合同的第七条约定执行。
　　合同签订后，原告于2015年4月7日补齐应交首付款15,000元，加上其于2015年1月13日交付50,000元预付款，共支付首付款65,000元。原告婚姻状况为离婚状态，其向被告提交办理贷款的资料时，被告告知应提供离婚证。2017年7月中旬，原告与被告工作人员短信联系，协商处理纠纷未果。2017年7月28日，原告向被告发出《律师函》，协商解决该纠纷;2017年8月10日，被告向原告《复函》，亦希望妥善解决纠纷。
　　四、法院判决
　　法院经审理后作出判决：
　　1、解除原、被告于2015年4月7日签定的《商品房买卖合同》;
　　2、被告XX公司应返还原告杜某人购房款65,000元及利息11,270元(以65,000元为基数，按同期银行贷款基准利率计算，自2015年4月7日起计算至2018年2月2日)共计76,270元，于本判决生效之日起三日内一次付清，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理;
　　3、驳回原告杜某人的其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　　北京房产律师靳双权分析认为：本案争议的焦点为被告的行为属恶意“一房二卖”还是因原告不可归责的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行而解除房屋买卖合同。
　　原、被告间于2015年4月7日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。原告支付首期购房款，已部分履行房屋买卖合同义务。关于原告未履行继续房屋买卖合同的原因：经咨询，办理按揭贷款的中国建设银行鄂州葛乙区支行在《个人住房贷款须知》中载明:“(二)、借款人需提供资料：1、借款人及配偶的有效身份证、婚姻状况证明原件及复印件(已婚状态需提供结婚证，离婚后未婚需提供离婚证)。”原告因不能提供离婚证，其未能与商业银行订立商品房担保贷款合同，按揭贷款未获审批，从而导致商品房买卖合同不能继续履行。原告在不能提交办理按揭贷款的资料后，因客观原因停机，其工作地点与被告经营场所相距不远，却不主动与被告协商处理纠纷，怠于维护权利，与常理相悖，对被告经营活动造成一定影响。被告发现原告停机无法联系后，虽未穷尽各种联系方式而作出“清房”处理，并无不妥。原告不能继续履行房屋买卖合同的行为发生在先，被告“清房”行为发生在后。被告“清房”后，将涉案房屋出售给案外人的行为不应认定为恶意的“一房二卖”。
　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，原告关于解除原、被告双方于2015年4月7日签定的《商品房买卖合同》的诉讼请求，应予以支持;原告关于要求被告返还原告购房款65,000元及利息的诉讼请求，也应予以支持。原告主张因房价上涨所遭受的损失属间接损失，且其已主张利息损失，该损失请求属重复主张。故原告关于要求被告赔偿原告因房价上涨所遭受的损失的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，该诉讼请求，不予支持。因被告行为不属恶意的“一房二卖”，不应适用惩罚原则。故原告关于要求被告支付赔偿金65,000元的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，该诉讼请求，不予支持。