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律师:以借名买房规避限购政策的纠纷如何判决

发布日期:2019-01-09    作者:房产律师
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)
  一、原告诉称
  原告赵先生起诉称:2017年3月13日,我与陆先生签订《房屋买卖(置换)合同》,约定被告将其自有的甲市乙区A地XX小区7号楼1101号房屋出售给我,价款为790000元。合同签订后,我向被告支付购房定金50000元。因我和被告双方预见到国家政策将要出台,故双方又于3月26日达成合意,我与陆先生之妻何女士签订《补充协议》,约定“如遇国家政策发生变化,乙方无法购买此房屋的情况,甲方知晓并同意乙方以第三方的形式购买此房屋,并配合乙方做委托公证手续。”后甲市于2017年3月31日出台《甲市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》,导致非甲市户籍的我失去购房资格。我依法有权根据《补充协议》的约定以第三方的形式购买诉争房屋,但被告一直拒绝为我办理过户。所以只能请求法院判令:1.判令二被告协助我将房屋过户至第三方唐某名下并交付房屋;2.本案诉讼费、保全费由二被告承担。
  二、被告辩称
  被告陆先生、何女士答辩称:原告要求将房屋过户至案外人唐某名下,不符合法律规定。原告同我方签订的房屋买卖合同已经被甲市政府办公厅出台的限购政策撤销,撤销后的合同不能作为证据使用。原告所述补充协议,也违反法律规定而无效。原告的诉讼请求没有事实和法律依据,请求依法驳回。
  三、法院查明
  法院经审理查明:二被告是夫妻关系。被告陆先生是甲市乙区A地XX小区7号楼1101号房屋登记权利人。2017年3月13日,赵先生与陆先生经案外人房产中介公司居间介绍,签订《房屋买卖(置换)合同》,合同约定:陆先生将其自有的甲市乙区A地XX小区7号楼1101号房屋以790000元的价格出售给赵先生;付款方式为按揭贷款,双方于2017年4月前签订《甲市房产买卖协议》,并于当日办理银行面签,双方在接到过户通知后,于2017年7月12日至7月31日办理过户手续。合同签订后,赵先生向陆先生支付购房定金50000元。2017年3月26日,双方签订补充协议,约定:“1.买卖合同中办理手续约定时间变更为:2017年6月16日前甲方(陆先生)办完蓝印户口转红印户口手续后10日内甲乙双方打买卖协议,并于当日乙方(赵先生)到银行办理面签,甲乙双方在接到我公司过户通知3日内办理过户手续;2.如遇国家政策变化,乙方无法购买此房屋的情况,甲方知晓并同意乙方以第三方的形式购买此房屋,并配合乙方做委托公证手续。如甲方或乙方单方违约,违约金以总房款20%的标准进行赔付;3.甲方承诺此房屋办理完过户手续后5年内迁出房屋内户籍,如不能按照承诺日期迁出,甲乙双方再另行协商。”
  2017年3月31日下午,被告何女士在中介工作人员小江的陪同下办理完毕蓝印户口转红印户口的手续。随后,中介工作人员接到限购政策将于2017年4月1日实施的通知,遂通知原告及被告何女士于当日办理网签手续,被告何女士以其夫当晚无法赶到甲市A地为由拒绝。
  2017年3月31日,甲市人民政府办公厅出台《甲市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》,并于2017年4月1日起实施。按照上述政策规定,原告不再符合在甲市购买住房的资格条件。
  四、法院判决
  法院经审理后作出判决:驳回原告赵先生的诉讼请求。
  五、律师点评
  房产律师靳双权分析认为:原、被告签订的《房屋买卖(置换)合同》及补充协议意思表示真实,内容不违反法律强制性规定,具有法律效力。被告关于《房屋买卖(置换)合同》已被撤销及补充协议无效的抗辩意见,于法无据,不予采纳。关于原告主张将房屋过户至唐某名下问题,首先,原、被告签订的补充协议约定“如遇限购政策,原告可以第三方名义购买涉案房屋”,其本质是原告利用借名买房的形式规避限购政策;其次,补充协议中并未明确约定该“第三方”即为唐某,唐某也并未在该补充协议中签字,故无法认定原、被告与唐某已经就原告借唐某之名买卖房屋事宜形成合意;第三,即使唐某与本案原、被告存在借名买卖房屋的合意,如果允许原告以唐某名义购房,唐某就应当成为买卖合同当事人,合同的继续履行需要唐某的亲自参与,而唐某并未参加本案诉讼,其是否具备购房及按揭贷款的资格条件无从考证,合同难以切实履行。综上,原告要求被告协助其将房屋过户至案外人唐某名下并交付房屋的诉求,依法不予支持。
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