房产律师：违反效力性强制性法律规定的农村房屋买卖合同无效

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告董女士起诉称：我于2015年11月2日与被告刘大叔、刘先生(刘大叔之子)签订《房屋买卖协议》一份，约定我以30万元的价格，购买被告刘大叔位于甲市XX镇XX村的房屋。《房屋买卖协议》签订当日，我便以现金的方式向被告交付全部购房款项30万元。我和被告双方口头约定，交付全款后，被告就尽快搬离该房屋，将房屋交付我居住。但被告并未按《房屋买卖协议》约定履行，协议签订后我多次要求被告搬离，交付诉争房屋，但被告一直推脱、敷衍我，最后甚至明确告诉我不会将诉争房屋交付我了，也拒绝返还购房款项。按《房屋买卖协议》约定以及房屋租赁市场标准，被告应赔偿我未及时交付房屋的经济损失，直至被告实际交付诉争房屋之日止，截止到立案之日，共16个月，按每月租金1000元计算，暂计损失16000元。所以请求法院判令：1.判令被告履行《房屋买卖协议》约定，交付诉争房屋;2.判令被告赔偿我经济损失直至实际交付诉争房屋之日止，暂计16000元(按房屋租赁市场标准，2015年11月2日起截止到立案之日共16个月，按照每月租金1000元的标准计算);3.本案全部诉讼费用由被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告刘大叔答辩称：不同意交付房屋，原告方说村委会同意，但双方买卖房屋没有找过村委会，也没找过左右邻居。我老伴不同意卖房，其始终以为是做抵押了，我老伴同意卖的话不会不签字的，卖房子都得找两口子一起签字。
　　三、法院查明
　　法院经审理查明：刘大叔将其家庭宅基地上的房屋以30万元的价款卖给董女士，于2015年11月2日签订房屋买卖协议，卖方刘大叔、刘大叔之子刘先生，买方董女士，中间人刘某甲、杨某、刘某乙在协议上签字捺手印。签订协议当日，董女士给付刘大叔现金20万元，其余的尾款10万元与刘大叔对董女士父亲所欠的17万元债务抵销，剩余的7万元债务刘大叔以一亩地转让给董女士父亲折抵。董女士与刘大叔户口均在甲市乙区XX镇XX村，均是农业户口。董女士已结婚，并随丈夫在外地居住多年。董女士与刘大叔之间的房屋买卖未经过XX村村委会的审查同意，在一审庭审辩论终结之前也未办理XX村村委会的审查批准手续。
　　四、法院判决
　　法院经审理后作出判决：驳回董女士的诉讼请求。
　　五、律师点评
　　农村房屋买卖律师分析认为：本案的焦点在于原告董女士与被告刘大叔签订的农村房屋买卖协议是否有效的问题。《中华人民共和国物权法》第六十条第一项规定：“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、换地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：(一)属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。”《中华人民共合同土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据上述法律，农村宅基地所有权属于村集体，其使用权由集体按照法律规定的条件和程序划拨给村民使用，且农村宅基地的取得、使用其用益物权具有社会福利性和人身依附性。村民建造房屋后，房屋的所有权属于宅基地使用权人，而宅基地所有权仍然属于村集体。而房屋买卖必然涉及到宅基地的买卖，处分房屋的同时也处分了宅基地，必然与集体经济组织的权益发生纠葛，故农村宅基地使用权的转让必须具备以下条件：一是经本村委会审查同意;二是转让人与受让人为同村人;三是转让人户口已迁出本村或“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障;四是受让人无宅基地;五是宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。符合上述条件，方可认定农村房屋买卖合同有效。具体到本案，根据现有证据表明，原告董女士与被告刘大叔签订的农村房屋买卖协议，虽系双方真实意思表示，但没有经过原、被告所在村村委会审查同意，且在一审庭审辩论终结前也没有补办所在村村委会的审批手续;刘大叔全家仅有案涉房屋这一处住宅，没有证据表明刘大叔在交付房屋后已有住房保障，且刘大叔卖房前后未向所在村村委会明确表示不再申请宅基地，刘大叔户口也没有迁出XX村，刘大叔交付房屋后无法保障其居住权;董女士结婚后随丈夫在外地居住多年，应认定董女士具有住房保障。根据上述事实及规定，原被告之间的农村房屋买卖协议因违反了效力性强制性法律规定而无效。据此，法院向董女士释明，告知其可以变更诉讼请求，但董女士不同意变更诉求。无效的房屋买卖协议，自始无效，故董女士要求刘大叔交付房屋及赔偿租金损失的主张，于法无据，不予支持。