二手房“合理避税”的法律风险

      所谓的“合理避税”手段，实质上是以所谓的“合法形式”减少或逃避应纳税款的行为。这对于交易双方都存在很大的法律风险。


　　以租代售，对于“出租人”(实为出卖人)和“承租人”(实为买房人)而言，均拥有随时解约的权利，若承租人在租赁期内由于经济状况、房屋价格下降等因素不想再购买该房屋，请求解除租赁合同，出租人出售房屋目的即无法实现;而对买方来说，一旦房价在租期内上涨，卖方可能要求解除合同而不再出售房屋，买方的利益也无法得到保障。


　　对于签订阴阳合同的情况，对卖方来说存在的风险是，买方可能以在房地局备案的合同为证据，在办理完过户手续后，要求卖方按房地局的合同价格出售;对于买方来说存在的风险是，如果在过户前缴纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔付以给房地局签订合同中约定的价格，买方如没有充分的证据，会遭受较大的损失。而且高价买卖低价报税本来就属于虚假交易，虽然买卖双方都可以从中占点小便宜，但一旦买房人再次将房屋转让时，还可能面临两个问题：一是买入价低，房屋出售时估值也会受影响;二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，缴纳税款时也会相应多缴。


　　只签署买卖合同，不办理过户登记手续，根据我国房地产法律、法规规定，不动产交易采取登记要件主义，房屋没有经过房地产交易中心的过户登记，房产所有权并没有转移给买方。买卖双方一旦发生纠纷，买方虽然有购房合同为证，但这只属于次要证据，只有房产证才是房屋所有权的第一证据，一旦卖房人将房屋抵押或者转售，并且办理了过户手续，那买方也只能依买卖合同追究其违约责任。另外，有的买方认为如将买卖合同进行公证就万无一失了。但笔者认为，公证机构所出具的证明只是合同效力的公证，而不是也不可能根据买卖合同来出具房屋所有权的证明，如果双方发生纠纷进入诉讼程序，买方购房的权益根本无法得到保证。


　　修改商品房买卖合同的底单实际上等于原购房合同解除，重新签署新的购房合同。原来的合同归于无效，而新合同也成了瑕疵合同，一旦发生纠纷，买卖双方都将面临着权益根本无法保证的问题。