买卖、借款、抵押合同的效力与银行的善意取得抵押权

发布日期：2019-01-16 作者：刘琬琳律师

(一)、买卖合同的效力。依据民法法理，法律行为以行为人的意思表示为必备要素，即当事人将追求民事法律后果的内心意思表现出来，从而发生具有产生、变更、消灭民事权利义务关系的效果。如果当事人之间缺乏意思表示的要素，法律行为则不能成立。本案中，李某在签订买卖合同由于过于信赖张某，对张某的意图毫无所知，并且根本不知道自己是在出卖他自己的房屋。张某既不是被李某胁迫出售自己的房屋，也不是被李某欺骗作出了出卖房屋的意思表示，而是根本没有处分房产的意思，因此张某与李某之间的合同不能成立。
　　(二)、借款、抵押合同的效力。原告在房屋产权过户后，取得了房屋的所有权。此时其与银行签订的借款合同效力应当取决于前手行为的判断，如果前手买卖合同有效，李某的产权即是真实的，借款合同即是合法有效的。但在本案中，张某与李某的买卖合同不成立，买卖房屋的行为自始就不存在，李某不享有张某的房屋产权的情况下与银行签订借款合同并以房产作抵押，属于对张某房产的无权处分行为，依据合同法的规定属于效力待定的法律行为。张某在得知房屋过户到李某名下后向公安机关报案，最终李某被法院以贷款诈骗罪被判处刑罚，可见张某对于李某的行为是不予追认的，此时效力待定的借款合同便转为无效合同，抵押合同属于借款合同的从合同，因此也为无效。
　　(三)、银行是否能够善意取得抵押权。物权法实施后，不动产物权也纳入善意取得的范围，根据物权法第106条的规定，善意取得是指善意的受让人向无权处分人以合理的价格受让经登记或交付的财产，可以取得受让物的物权，原权利人只能向无权处分人请求赔偿损失，而不得向受让人主张返还原物。本案中，银行审查贷款申请时，审查的买卖合同签名是真实的、房屋产权登记、抵押权登记也是真实的，因此银行并没有任何过错，符合善意取得的全部构成要件。
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