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定金合同自定金交付时才发生效力

发布日期:2019-01-18    作者:李蛟律师
    2017年5月10日,张先生通过中介公司居间介绍与李女士签订了《房屋买卖合同》,约定李女士以97万元的价格购买张先生的房屋,须交付定金5万元、首付40万元,剩余房款通过银行贷款方式支付。另,合同约定,双方均同意由张先生委托中介公司代收房款,买卖双方任何一方违约适用定金罚则。合同签订后,李女士按期向中介公司支付了40万元购房首付款,但仅交付了3万元定金,中介公司就其交付的款项开具了相应数额的收据,张先生对此并未提出异议。后李女士因征信问题贷款审批未通过且无力以现金方式支付剩余房款。张先生得知此消息后,主张与李女士解除《房屋买卖合同》,并要求李女士按照合同约定适用定金罚则赔偿5万元。李女士同意与张先生解除《房屋买卖合同》,但不同意按照合同约定支付5万元定金。双方多次协商未果,故张先生向哈尔滨仲裁委员会申请仲裁,请求解除《房屋买卖合同》,并要求李女士支付5万元定金。


争议焦点
本案的定金是3万元还是5万元?


仲裁结果
        因李女士的行为导致张先生无法实现合同目的,张先生的请求符合《中华人民共和国合同法》规定的法定解除条件,故仲裁庭裁决解除双方签订的《房屋买卖合同》。因李女士无法按照合同约定支付剩余购房款的行为构成违约,故仲裁庭裁决李女士将向张先生支付3万元定金。
仲裁评析
        根据《中华人民共和国担保法》第九十条规定“当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十九条规定:“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额,视为变更定金合同;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的,定金合同不生效”之规定,定金合同是一种实践性合同,即定金合同签订后并不当然的发生法律效力,须在定金实际交付后才生效,当实际交付的定金数额与约定定金数额不一致的,以实际交付的定金数额为准。因此,在定金合同签订后或者在合同中约定了定金条款的情况下,应及时的交付或者督促对方交付定金,否则在对方违约时将难以主张适用定金罚则。


哈仲提示
在签订房屋买卖合同时,买卖双方要仔细阅读合同的相关内容,尤其是合同中关于违约条款及定金数额的约定。当一方交付的定金数额与合同约定的数额不一致时,尽早提出异议,以免影响自身权利。另外,提醒广大市民朋友,买卖房屋不要一味的把所有的事情均交给中介公司处理,对涉及到自身利益的问题还是要亲自在场确认。
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