当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果

发布日期：2019-01-21 作者：姚雷律师

看到“房屋买卖”和“民间借贷”两个关键词同时出现的时候，我们首先会想到的是以“房屋买卖”的方式担保“民间借贷”债权的实现——买卖担保（让与担保），继而想到了流抵或违反物权法定-合同无效-合同无效的法律后果……但是，有时候“房屋买卖”和“民间借贷”的同时出现是以“民间借贷”的方式担保“房屋买卖”合同目的的实现。这样，合同就是有效的。
“民间借贷”是如何担保“房屋买卖”合同目的的实现的呢？很简单，就是房屋买卖双方签订一份民间借贷协议，然后用所买卖的房屋做抵押，买房人成为抵押权人。这样，就可以在一定程度上防止卖房人把房子再卖给别人。为什么这么麻烦而不直接过户呢？因为有些房子（如动迁房）由于政策的原因不能在短期内办理过户，而房屋买卖双方又都愿意实现这笔交易，所以就想出来这么一个办法。还可能因为买房人为限购对象（如“沪九条”背景下社保或个税未满60个月的非沪籍买房人），所以房屋买卖双方通过签订借款合同并办理抵押登记的方式保障买房人将来能够拿到房子的所有权。当然，还有可能是其他的原因。

案情简介：黄某某作为卖方（甲方）与乐某某作为买方（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：黄某某将系争房屋【注：此房屋为动迁房，按照当时的政策动迁房五年内不得买卖，之后此限制买卖的时间改为三年】出卖给乐某某；价格为41万元，此价格自签订之日起不得变更。房款由乐某某于2009年3月25日一次性付给黄某某。自系争房屋房产证登记日起五年后或系争房屋可办理过户之日时30个工作日内办理过户手续。同日，乐某某（乙方）与黄某某（甲方）签订《借款及房屋抵押协议》一份，约定：甲乙双方经自愿协商，一致同意甲方于2009年3月25日从乙方取得人民币肆拾壹万元（410,000元以收据为准）；同时甲方将其所有的松江区泗泾镇古楼路1858弄##号###室房产的所有权和使用权抵押于乙方所有，并在该房产产权证登记之日起五年后或国家允许该房产可办理过户时的三十个工作日内，办理过户手续。办理过户手续前甲方不得将该房产转让或抵押于第三方。办理过户手续时，若甲方因不能办理时，则全权委托于乙方办理。协议另对违约责任等进行了约定。

裁判原文节选：
一审【案号：上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第2361号】首先，从乐某某、黄某某签订的书面合同来看，虽然乐某某、黄某某签订过一份借款抵押协议，但纵观协议的内容并无借款的明确约定，实际协议还是针对过户时间和违约责任的约定，而且该约定与双方所签订的买卖合同内容一致；其次，从黄某某出具的收据来看，均载明为系争房屋房款，并非是借款；最后，从实际履行来看，在合同签订后，黄某某履行了交房义务，且将和房屋相关的全部资料移交给了乐某某，乐某某入住并进行了装修。据此，通过合同的内容、实际的履行已经可以确认乐某某、黄某某之间为房屋买卖合同关系，黄某某辩称系既有借款合同关系又有房屋买卖合同关系与事实不符，法院不予采信。
关于违约责任的承担方式。合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案已查明的事实，黄某某一方存在违约，乐某某可以选择让黄某某承担违约责任的具体方式，现其主张合同继续履行于法有据，法院予以支持；而黄某某提出按照借款合同来承担退一赔一违约责任的意见，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。
综上所述，乐某某、黄某某签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当事人应当按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。乐某某已按约履行了付款义务，黄某某也应按约配合乐某某办理房屋过户手续。现因政策调整系争房屋已可以办理产权变更登记，故乐某某要求黄某某协助乐某某将系争房屋过户登记至乐某某名下已经具备条件，也符合合同约定，法院予以支持。

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