限购政策出台失去购房资格，必然导致房屋买卖合同解除？

　　　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　2014年7月，孙某诉称：2010年12月2日，我与金某签订《房屋买卖合同》，约定：我购买金某位于北京市大兴区203号房屋，价格为115万元。由于该房屋为回迁商品房，签订合同时并未取得产权证，所以双方约定待金某房产证办理完毕起10日内办理过户手续，我同时支付金某购房尾款45万元。同日，金某将房屋交付给我。金某取得该房屋产权证后，我要求其配合办理过户手续，金某却屡屡向我提出房屋加价才给过户等无理要求，故诉至法院，要求判令：1、金某继续履行双方于2010年12月2日签订的《房屋买卖合同》，配合我办理过户手续;2、诉讼费由金某承担。
　　2、被告辩称并反诉
　　金某辩称：不同意孙某的诉讼请求，事实是孙某违反合同，我一直在严格遵守合同约定，履行合同义务。
　　金某反诉称：一、孙某提起的诉讼与事实不符。我与孙某于2012年12月2日签订《房屋买卖合同》，同日签订《关于付款方式的约定(一次付形式)》，约定孙某应于房产证办理完毕起10日内交付剩余购房款45万元，并同时办理房产过户手续。我于2014年3月底办理了房屋房产证，并通过中介于2014年4月3日通知孙某可以办理房产过户手续，要求孙某支付尾款。双方约定于2014年4月28日到大兴区房管局交付房款并办理房屋过户手续。当日下午在办证大厅，我要求孙某按合同约定先付剩余款项，孙某要求我先在空白的《存量房买卖合同信息表》第二页出卖人处签名。我签了字后，孙某又要求我在网签《存量房屋买卖合同》打印件上签字，此时，我发现该合同中买受人并非孙某，而是案外人的姓名。同时，由于孙某拒绝先付款，因此我拒绝在该网签打印合同上签字。此后，孙某一直未向我交付剩余款项。
　　孙某迟延履行付款义务，应承担违约责任，我有权解除合同。根据合同约定，买受人逾期交付房款超过30日时，出卖人有权解除合同，买受人除将房屋移交出卖人外，还需赔偿60万元违约金，并于解除合同当日以现金形式一次性支付。我在应诉中向房管局了解到，孙某以虚假的材料，私自将该房屋办理了网签，已变更了买受人。同时，自孙某于2014年4月28日打印网签合同，双方因付款过户手续发生争议后至7月22日止，孙某仍未付款，迟延给付尾款，已逾期30天以上。我已于2014年7月22日发出解除通知，该通知已于7月23日送达孙某。因此，该合同应于2014年7月23日解除。综上，为保护合同中的诚信守约方，制裁违约方，保护我的合法权益，反诉请求：1、解除双方于2010年12月2日签订的《房屋买卖合同》，孙某向我交还房屋;2、孙某承担违约金60万元;3、孙某承担本案反诉费。
　　二、法院查明
　　2010年12月2日，金某(出卖人)与孙某(买受人)签订《房屋买卖合同》，约定：金某将房屋售与孙某，房屋成交价115万元;孙某逾期交付房款超过30日时，金某有权解除合同，孙某除将房屋的全部手续移交给金某外，还需赔偿60万元违约金及各项损失，并于解除合同当日以现金形式一次性支付。因该房屋为回迁商品房，签订合同时尚未取得产权证，双方于当日又签订了《关于付款方式的约定(一次付形式)》，约定：孙某于金某房产证办理完毕起10日内交付剩余购房款45万元并同时办理房产过户手续。
　　合同签订当日，金某将房屋交付给孙某。合同签订后至2011年1月13日，孙某向金某支付房款共计70万元。孙某接收房屋后，对该房屋进行了装修并居住至今。2014年3月28日，房屋所有权登记至金某名下。
　　2014年4月28日，金某、孙某到北京市大兴区行政服务大厅办证大厅办理网签手续，由于孙某欲将买受人变更为岳某、岳某1，金某不同意，双方产生争议。对此，金某称：双方一同于2014年4月28日到办证大厅办理网签手续，由于孙某变更了买受人，且不同意付款，未办成，5月31日左右我再次通知孙某付款，被孙某拒绝，我于2014年7月22日发出解除房屋买卖合同函，该通知于2014年7月23日送达孙某，通知解除合同。
　　孙某称：我买房是在"京十五条"出台前，签订合同时没有限购政策，但因为签合同时房本没下来就没法办过户，等房本下来后限购政策已出台，我没有购房资格，不能直接办理过户，在这种情况下想把房子过户到我亲属名下，岳某是我的小叔子，岳某1是岳某的儿子，我与金某的儿子张慧君提到过这个办法，金某是同意的，但是金某的儿子张慧君不让金某签字。
　　二、法院判决
　　1、一审法院判决
　　1)金某协助孙某到房地产行政主管部门办理金某名下位于北京市大兴区203号房屋的产权过户登记手续，将上述房屋过户至孙某名下;
　　2)孙某给付金某房屋尾款四十五万元;
　　3)驳回金某的反诉请求。
　　二、二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评
　　　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。金某与孙某于2010年12月2日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。本案中，按照限购政策的相关规定，虽孙某现不具有购房资格，但根据现已查明的事实，孙某与金某就房屋买卖事宜签订房屋买卖合同、支付大部分购房款及交付房屋等购房行为均发生在限购政策出台前，故孙某要求金某继续履行合同办理房屋过户手续的诉讼请求，具有合同依据，亦不违反相关规定，应予支持。
　　关于金某主张孙某迟延支付剩余房款已超过30天，其依约已享有合同解除权的上诉主张，依据合同约定，孙某于金某房产证办理完毕起10日内交付剩余购房款45万元并同时办理房产过户手续，故法院据此认定支付剩余房款及办理过户手续属于双方需同时履行的合同义务，并无不当。
　　合同履行过程中，因限购政策的出台，在双方自行办理网签手续时，孙某欲变更合同当事人，金某不同意，双方由此产生争议并导致合同未能继续履行，因双方履约困难系因限购政策的出台这一客观因素所致，在双方就如何过户未能达成一致意见的情况下，孙某未支付剩余房款，并不构成违约，故金某以孙某未支付剩余房款为由要求解除合同、返还房屋及支付违约金的上诉请求，依据不足，法院不予支持。