解析房屋买卖纠纷中不安抗辩权如何行使？

　　一、基本案情
　　1、原告俗称
　　郭某诉称：郭某与侯某于2009年10月18日签订《居间服务合同》，约定侯某向郭某出售其301号房屋，签订当日支付定金5万元。因侯某自称房屋房产证丢失，郭某与侯某补充约定：“房产证号以新下发的房产证号为准，如新房本不能于2009年10月28日前下发，过户时间顺延至下发日为止”。合同签订当日，郭某依约将5万元购房定金支付给侯某。侯某突然于2009年11月7日向郭某发出《解除购房合同通知书》，以郭某未按期付清全款为由单方解除合同。郭某认为侯某未能取得并出示房屋合法有效的所有权证，郭某依此暂缓支付全额购房款于法有据。为了维护自身合法权益，郭某起诉至法院，请求：1、判令侯某双倍返还郭某定金10万元;2、判令侯某向郭某赔付违约金77500元;3、诉讼费由侯某承担。
　　2、被告辩称并反诉
　　侯某辩称：不同意郭某的诉讼请求。依照郭某、侯某双方签订的《北京市房屋买卖合同》的约定，郭某应当向侯某先交纳155000元定金，但是郭某只交纳5万元;全部购房款应于2009年10月28日全部交齐，但2009年10月28过后，侯某多次催促，郭某均置之不理。郭某连续两次违约，构成根本性违约，侯某解除合同依法有据。
　　侯某反诉称：侯某与郭某于2009年10月18日签订了房屋买卖合同，合同约定定金为155000元，对方称钱未带齐，暂交5万元，剩余定金在2009年10月28日前支付。后因郭某严重违约，我方依法解除合同，并有权没收全部定金，故要求郭某支付尚未交付的定金105000元。侯某在和郭某签订房屋买卖合同后，于2009年10月20日和夏某签订了购房合同，购买601号房屋，合同约定2009年10月30日前支付全部房款。合同签订后，侯某交付了定金5万元。由于郭某没有按时支付房款，侯某无法在规定的时间向卖家支付房款，卖家拒绝卖房，并没收了侯某的定金5万元，给侯某造成损失。为了维护自身合法权益，侯某提出诉讼请求：1、判令郭某支付未付部分定金105000元;2、要求郭某赔偿损失5万元;3、反诉部分的诉讼费由郭某承担。
　　二、法院查明
　　2009年10月18日，郭某与侯某签订《居间服务合同》和《北京市房屋买卖合同》。《居间服务合同》约定：侯某将房屋卖给郭某，成交价格为155万元，买方已于2009年10月18日付给卖方部分定金5万元，剩余部分定金买方必须于2009年10月28日内补交全额，逾期视为买方违约;签订居间合同后，在办理房屋所有权转移登记申请当日扣除已付定金，剩余房款由买方一次性支付给卖方。《北京市房屋买卖合同》约定：买方郭某应在签订本合同时，即支付购房定金人民币155000元，应在签订本合同后10个工作日内支付全部房款;甲乙双方交易资金划转结算方式以双方签署的《居间服务合同》为准;由于涉案房屋房产证丢失，房产证号以新下发的为准;在不可抗力情况下，新房本不能于2009年10月28日前下发，过户时间顺延至下发日为止。
　　另审理查明，房屋是经济适用住房，交易时已满五年。2009年10月18日，侯某出具一张收条，言明房屋房主收到郭某交来的购买该房屋定金5万元人民币。2009年11月7日，侯某向郭某出具解除购房合同通知，言明郭某不履行合同，造成根本违约，决定解除合同。2009年10月20日，侯某与夏某签订《北京市房屋买卖合同》，约定夏某将601号房屋卖给侯某，约定签订合同时，侯某支付购房定金5万元，尾款于2009年10月30日前付清。2009年10月20日，侯某向夏某交纳定金5万元。2010年4月21日，侯某与刘某签订《存量房屋买卖合同》，侯某将房屋出卖给刘某，成交价格为626000元，已于2010年4月22日付清。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　1)驳回郭某的诉讼请求。
　　2)驳回侯某的反诉请求。
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评
　　律师认为：
　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
　　郭某、侯某约定交易资金划转结算方式以双方签署的《居间服务合同》为准，郭某未按约定履行合同，应当承担违约责任。现郭某主张其暂停支付定金及房款属于行使不安抗辩权。
　　但从双方签订的《北京市房屋买卖合同》约定的内容可以得知，郭某与侯某签订该合同时，其已知晓涉案房屋房产证丢失，并确认在不可抗力情况下，新房本存在不能于2009年10月28日前下发的可能。故郭某作为负有先履行债务的当事人，在合同履行过程中，再以侯某未出示房屋合法有效的所有权证为由行使不安抗辩权，缺乏事实依据，法院对此不予采信。